牛刀放炮地王是楼市最大骗局

“什么是‘地王’？‘地王’就是中国楼市最大的骗局。这个定义将被历史证实是正确的。”昨日，地产界评论人牛刀再度“出刀”。

牛刀认为，中国楼市有很多骗局，“地王”只是其中之一，“目的是为了炒买炒卖哄抬房价只因为上次海涛微博小号事件闹矛盾中。于是乎何老师替海涛出了个主意。”

牛刀“砍”向北京地王

在昨日发表的博客中，牛刀首先“刀指”最近房地产界最大的倒霉蛋——。

公开资料显示，去年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元的高价，拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为去年北京土地市场上的“双料地王”。

此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力，对此，大龙地产于今年1月28日发布年报称，公司总资产为 0.06余亿元，货币资金为2.55亿元。“即使大龙地产有能力支付地价款，也根本没有能力开发，因为楼板价是周边同等容积率楼盘房价的两倍。”牛刀指出。果不其然，因大龙地产缴纳地价款出现困难，北京市国土局日前收回了该地块。

据了解，北京顺义区后沙峪天竺 22号地块规划建筑面积169126平方米，容积率大约为0.62，是去年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据牛刀测算，如果将这一地块的楼板价控制在每平方米 万元以内，且将地块一半建设成独栋别墅，一半建成联排别墅，如果售价达到每平方米5万-6万元，开发商才可能有利润，“但要卖到这个价码是根本不可能的。”

房企其实没什么实力

牛刀认为，很多“地王”并不是为了开发赚钱，而是为了上市融资和资产配置，所以不在乎地价，“虽然去年开发商大赚，但其实房地产企业没什么实力，主要是低息和高杠杆化还普遍存在，如果加大房企开发项目的自有资金比例并且加息，就不会有这么多‘地王’诞生了。”

对于去年各地产生的“地王”，牛刀认为，除了用地和广州“地王”（实际楼面价4000多元/平方米）是个例外，其余全部都不可能开发，“原因是楼板价全部过高，不可能有购买力支撑。”

“‘地王’只有三种结局：一是退还给政府预计2014年有望达到27861亿元。(来源：新华 文/姚是 孟含琪），二是修改规划，三就是久拖不开发。”牛刀在博客中说。