十大关键数据看懂城市未来房价涨跌

发布时间：2019-07-20 12:19:21

十大关键数据，看懂城市未来房价涨跌！

分城施策的政策影响下，2017年中国房地产市场发生了极大变化：一方面，一线城市房价在严厉调控政策下跌回一年前，另一方面，三四线城市房价在棚户区改造政策刺激下大幅上涨。房价后续将怎么走？舆论意见不一。

房王君认为，在宏观调控的大背景下，中国当前房价受到政策面的严重影响，很大程度上已经出现严重失真的状况。

从长期来看，房价涨跌是供求关系的直接体现。如果抛开政策因素，从市场的角度进行分析，那么，影响各大城市房价供求的一系统经济数据，才是决定房价长期走向的根本性参考因素。具体涉及到哪些经济数据，我们一一来看！

1、土地供应量

土地是房地产建设的主要成本和材料，土地供应量的多少，决定了房屋成本和供应量的多少，从而也决定了房价的高低。

相对于三、四线城市广阔的建设空间来讲，一二线城市建设相对成熟，可供开发的土地有限，用地不足是部分一二线城市房屋供求失衡和价格上涨的重要原因。

2、GDP及其增速

GDP是一个地区在一定时期内所生产的产品和劳务的总和，是该地区总体经济实力的最直观的体现。

GDP的规模和增长速度，是一个城市不动产价值最基本的经济支撑。

近期，国家统计局公布了2017年中国的经济整体表现情况：国内生产总值GDP为827122亿元，同比增长6.9%，是近年来首次的提速。同时全国很多城市的经济运行的数据均已发布，以下是房王君统计的万亿俱乐部名单，其中，宁波、佛山接近万亿。通过排名的情况，我们可以发现城市发展的一些秘密！

从上表中可以看出过万亿的城市从城市的级别来说，主要集中在直辖市、省会或副省级城市。这说明行政级别越高的城市聚集的资源也就越多。

3、财政收入

财政收入，是指政府为履行其职能、实施公共政策和提供公共物品与服务而筹集的一切资金的总和，是衡量城市政府财力和经济增长质量的重要指标。

一个城市的政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，取决于财政收入的充裕状况。而城市公共服务的能力，从很大程度上决定了一个城市房屋的价值。

在各大城市中，上海和北京这两大直辖市的地方一般公共预算收入超过了5000亿大关，在全国各个城市中遥遥领先。深圳排在第三，与京沪有着较大的差距。值得一提的是，财政收入2015年仅位居第9的杭州2017年再次超过了广州和武汉，上升至第4。

4、小学生增加量

人口增长是房屋需求增加的重要前提，从而也是房价坚挺的重要支撑。

鉴于中国城（动态户型相册地图）市人口统计数据的缺陷和误差，以小学生增加量数据反映一个城市人口流动状况更为客观。

首先我们看看人口统计数据中在校学生的数量（幼儿园、小学生和中学生数量之和）和所占比例。

注：最后的比值项，是学生的总数量占常住人口的数量的百分比。

通过以上的数据，我们发现：郑州，其学生的总人数绝对值数量不是最大的，但占人口总数比例非常的高，高达17.81%，领跑我们统计的所有城市。厦门排在第二位，包括长沙、重庆、深圳、合肥、广州、福州、杭州、成都的学生的人口比例都还不错。天津比值的数据并不好，只是看学生的总数量，貌似不能算差。

接下来我们再看看过去7年部分城市小学生数量变化情况（数据统计截止至2015年12月，2016年未包括在内）。

事实上，小学生数量增加较快的城市，不仅意味着人口数量的增长，同时也意味着更为年轻的人口结构和更为旺盛的购房需求。

5、月均工资

作为居民最重要的收入，一个城市的月均工资，自然是决定房价的重要因素之一。

但是，需要注意的是，在供不应求的重点城市，通过房价收入比来衡量该城市房价合理性并不靠谱。事实上，由于房屋数量有限，该地的房价主要是由高收入群体的购买能力决定的。

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