樓市正在步入去庫存通道

楼市正在步入去库存通道

不管作为市场供应方的开发商，还是作为市场需求方的购房者，都应提前预判市场走势，然后采取或购地、或购房等交易行动

，方是合理之策

国家统计局近日公布的上半年全国房地产开发和销售数据显示，楼市的各项数据呈现出“冰火两重天”的两种态势月份，商品房销售面积同比增长3.9%，销售额也增长了10.0%与之相对应的则是，6月份房地产开发投资增速的16个月连跌，和楼市库存的再次增长仅观数据，就已形成两派一派认为成交与价格皆复苏，市场趋于乐观；而另一派认为房地产开发投资增幅创近十年新低，全国市场仍然低迷

2011年下半年，随着货币紧缩，以及房地产调控进一步升级，全国楼市出现普遍降温，而三四线城市需求减弱之后，供应过大的情况越来越突出于是，2012年至2013年一二线城市复苏回暖之际，三四线却基本无表现，受压于高库存，房价持续低迷

不过，目前来看，市情似乎正在出现转机2011年以来，全国商品住宅待售面积不断增长，主要反映了三四线城市和部分二线城市住宅市场供大于求然而，值得关注的是，今年5月末，待售面积罕见的减少了121万平方米，6月末继续减少191万平方米，而这两个月办公楼和商业营业用房的待售面积继续增长由于一线和部分二线城市待售面积基本正常，全国住宅待售面积下滑，应是三四线城市的库存有所下滑

不妨用另一组数据加以佐证易居房地产研究院的35城住宅库存报告显示，今年以来，11个样本三线城市的住宅库存持续下滑，其走势居然与一二线城市相一致这很可能意味着，三四线城市正在步入去库存通道，库存压力慢慢减小，供求关系逐步改善三四线城市与一二线城市的市场差距，可能不再进一步扩大，而是转而缩小

那么，当前全国房地产市场上行，还是下行先看几组全国数据其一，今年上半年，全国商品房成交面积同比增长3.9%，这是自2014年初开始连跌一年多之后，首次转为上涨其二，今年上半年，全国商品房成交均价同比增长5.9%，创2014年以来的新高其三，今年5月，全国70个大中城市房价指数平均环比增幅由负转正其四，今年上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%其五，今年上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积下降15.8%其六，今年上半年，全国房地产开发投资同比增长4.6%，增幅创近十几年新低

观察六组数据可知，前三组已经步入上行通道，而后三组仍在下行通道那么，六组指标之间是什么关系宏观经济指数有三类：领先、同步、滞后房地产指数亦如此商品房成交量，是最领先的指标，其次是房价而购地量、新开工量和开发投资量，属于同步指标或滞后指标

也即，在一轮房地产上行周期中，房屋成交量与价率先上涨，其后土地市场和投资建设指标，也会步入上行通道而当前的形势是，房屋市场刚刚步入上行通道，后面三组指标还没来得及反弹此时，判断全国房地产市场依然下行，或者低迷，肯定属于误判因为，后三类指标，必将在下半年或者企稳，或者反弹

不管作为市场供应方的开发商，还是作为市场需求方的购房者，都应提前预判市场走势，然后采取或购地、或购房等交易行动，方是合理之策