这也叫黑科技柔软

这不是一个鱼与熊掌只能择其一的问题。做公益和市场运作不是对立关系的，回报天下老人，做好公益事业首先要把市场运作做好。北京太阳城首先敢于大胆承认它是一个房地产开发商，但是它最终通过这样一个途径为老人尽孝心，特别是在开发住宅的同时还建设了一部分租住式的老年公寓。

不过，做养老型地产，最大的问题是资金瓶颈和土地问题。2010年12月12日，北京太阳城集团董事局主席朱凤泊在接受时代周报记者采访时坦言。

做好养老地产可名利双收

时代周报：北京太阳城当初是如何构想养老型地产的？

朱凤泊：北京太阳城做得比较早，20世纪90年代末开始构想，2001年破土动工，在老年公寓方面，北京太阳城是第一个尝试地产运作的单位。北京太阳城占地42万平方米，这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等配套设施。目前，太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。

时代周报：对于养老型地产的选址，到底是在市中心还是在郊区好？

朱凤泊：对于选址，我不太喜欢把养老型地产建在市中心，市中心的地贵，为了节地和降低成本，养老型地产做成高容积率，这种环境不一定适合老人居住。

我看中太阳城这一块是因为那里有一条大河，河堤上是杨柳成行，当时看到自然景象非常好。另外是它离亚运村17公里，10年前，我觉得17公里不算远，现在果不其然，路也修宽了，比过去的距离更短了。现在不少清华大学的教授，还有中国社会科学院的院士都过来买房，他们的体会最真，一生在城市里上班，老了要到郊区拥抱大自然。

时代周报：老年公寓是一个创新产品，目前市场的认可度怎么样？在设计上有什么需要考虑的？

朱凤泊：太阳城有四个建筑体型，“回”字形建筑体最受欢迎，老人冬天可以在走廊上遛弯。带有中央空调的建筑体销售不好。“回”字形建筑体就一定有楼朝向北，这就要求朝北的窗户窗外环境一定要好，这就弥补了朝北的弊端。老年公寓的电梯一定不能是普通的电梯，否则老人一旦发病，连背带扛，人没到医院估计就没命了。老人的轮椅可以直接推进电梯，老年人的床下面也带有滑轮，紧急情况下，可以推着走。如果我们要做养老地产，就一定要把住宅设施做好，这样既能挣钱又能做公益，可以名利双收。

建立资本退出机制

时代周报：养老型地产在运作过程中存在什么样的困难？

朱凤泊：最主要的困难是资金瓶颈问题。养老型地产不是普通商品房，因而很难获得政策支持，很难从贷到款。太阳城最初的发展是通过滚动开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要时间久，开发速度慢。要加快发展养老型地产，就需要吸引社会资本。目前解决的途径是吸引、和风投进来，和它们签订协议并公证，在开发期内，投资人是控股方，占控股权，开发成功之后，社会资本在拿走一定的投资利润之后退出。

时代周报：目前引资状况如何？资本在开发成功之后不愿退出又怎办？

朱凤泊：目前，太阳城集团和 家投资资本有深度的合作意向。目前，社会上资本还是比较充裕的，尤其是企业兼并整合，中小矿主手头有大量现金，却找不到合适的投资项目。投资资本的退出，可以通过法律的约束来完成，如果在开发完成之后，资本不退出，将会有惩罚性的措施。

时代周报：招、拍、挂是不是最好的拿地途径？招、拍、挂如何控制土地成本？

朱凤泊：如果你跟土地一级开发商是铁哥们，事情就好办。我们知道招、拍、挂的规则，你们说好一个价钱就招、拍、挂了，拍多高你都拍，最后的成交价还是你跟一级土地商约定的价格。事在人为，做老年公寓通过招、拍、挂仍然可以拿到合适价格的地。但是，这并不是每个开发商都可以做到的事。

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