行业地产成交低迷去化恶化价格下行仍有空间

地产：成交低迷 去化恶化 价格下行仍有空间 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

一手房成交面积：18个城市环比升 %，一线城市环比降8%，二线城市升6%；18个城市、一线城市、二线城市同比分别降 4%、47%、 1%，较10年平均水平分别降9%、 5%、1%。一线城市中，沪环比大幅降20%，京、杭、深环比上涨。二线城市中环比涨跌各半，其中西安环比升84%，其他城市涨跌幅度多不超二成。

二手房成交面积：5个城市环比降17%，同比降59%，较10年平均水平低6 %。

深7月11日起对二手房交易按评估价征税，10月成交量环比继续下滑6%，同比降77%，其他城市环比均下降，跌幅均超四成。

一手房房价分析：有数据的15个城市10个城市均价下跌或持平，且跌幅大于涨幅；与10年底均价相比12个城市上涨， 个下跌。一线城市中京、沪、深等城市分区中郊区价格呈下跌态势，而城市整体均价呈现停涨或下降趋势；而天津、武汉、沈阳、大连等二线城市部分分区价格下跌，但跌幅较小，整体均价呈现持平停涨态势。

典型楼盘：从我们选取跟踪的各城市典型楼盘来看，整体楼市去化情况较差：一线城市楼盘去化率大都不足三成，部分位置稀缺、价格有很大让利的楼盘去化程度八九成左右；二线城市楼盘去化率略高于一线城市，大都消费者可以自由地搜索包括全国在内所有车型的信息在二三成左右。结合前面的各城市均价及分区情况来看，一线城市楼市价格下行态势确立，调控政策效果显现；二线城市楼市价格停涨，随着限购限贷政策的持续，未来1季房价下降成趋势。

一手房可售面积：持续增长。10个城市可售面积环比升4%，同比增45%；一线城市环比升 %，同比增27%；二线城市环比升5%，同比增57%。

一手房去化时间：环比、同比均上升，仍处高位。10个城市整体去化时间约15.9个月，环比月到瘦身训练为1 .8个月，同比月为6.8个月。

10月成交量环比小幅回升，但仍处低迷态势。随着持续新增供应量的增加，可售量持续增长，库存将在12年1、2季度间到达高峰，去化时间持续拉长。一线城市郊区房价明显下跌，二线开始松动，调控效果显现，大幅降价楼盘以价换量效果较好，一线城市价格见底可能在年底，二线城市整体下降预计在年底到12年1季度。因观望情绪渐浓，以价换量的时间可能在12年季度间。建议关注调控中实力持续增强、快速周转、布局全国的招地、保利、万科等公司的投资性机会。

风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。