男士房地产信托专题研究绿城中国的启示风险渐行

房地产信托专题研究-绿城中国的启示:风险渐行渐近

:绿城中国()为解决现金流问题,去年12月至今已出售5个项目,获得资金13.35亿元,其中包括上海外滩地王10%股权和4家项目公司股份。

房地产企业财务费用压力加大,偿付能力逐步下降

上市房地产公司,从2009年4季度开始财务费用年化上升幅度超过50%。速动比率也由2010年1季末的0.61%降至2011年3季末的0.47%, "带息债务/归属母公司所有者权益"的比例也由1.13倍升至1.36倍。

2012年约2518亿元房地产信托集中到期

假设2010年5月~2011年4月发行的集合房地产信托平均期限1.75年,则2012年将有2518亿元房地产信托到期,其中四季度到期规模约为849亿元,是兑付的高峰期。

房地产信托的3个出路

如果房地产信托出现到期不能兑付的情况,有如下三个解决方案:

一是,信托公司用自有资金收购。但未来需要承担资产质量的风险。

二是,发新还旧。由于监管越来越严,难度越来越大,而且利率超过20%。

三是,项目出售变现。变现能力与市场状况和项目质量密切相关。

信托业将面临利润下滑和资产质量下降的双重压力

房地产信托曾是信托公司核心利润来源,但2012年房地产信托新发规模负增长已成定局沃德兰乐园没有赶上好时候。而且2011年3、4季度已呈现环比下降态势。对于资产质量问题需后续跟踪,如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流,信托项目可以及时还本付息,这将是最理想的状况。反之,流动性风险将逐步转化为坏账风险。

给予行业"回避"评级

出于对房地产信托风险的担忧和盈利下降的悲观预期,给予行业回避评级。

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