決戰在二套

决战在2套

这里的2套绝对不是指中央电视2台，因为我也没那么大能力去那睁着眼说2话，这里的二套主要是指二套房，以下的文字只是我思考的进程

现在什么人还可能买房即便交易量下滑60%，依然有40%的人在买房一个新盘在推出之前如果不知道自己想卖给谁，目标客户群能不能买，这将是致命的按照我们的习惯说法，我姑且将现在买房的人分成四类：

第一类：生存购买；这部分客户大多是年轻人，本身没什么钱，即使有也是家里资助的，如果家里有钱，他们就不再是生存购买，这部分买的多是90平米以下，对价格高度敏感此时他们尽管由于婚期等等缘由，非常需要买房，但是即使他们准备好了钱，他们也会等等，这个时间不会太久，估计能坚持个月，当价格有松动的时候，他们就会出手真正的位置好的楼盘不能以他们为目标客群，因为你的价格决定了：即使降价他们也买不起在北京四环以内的一手房跟他们关系不大

第二类：改善购买；这就是我说的2套，这部分已经有了自己的住房，当其想购买改良用房的时候代表其的经济状况基本良好既然是改良，价格固然重要，但更重要的是改善，这种改善可以是地段的改善、面积的改良、品质的改善、户型的改善、景观的改善等等这里最重要的因素是他们对品质的要求超过价格他们会不会马上出手买房，这不一定，这跟他看上产品的稀缺性和价格都有关系他们会分成两派，一类只要在自己心仪的地段上出现自己想要的产品，只要价格还基本可以接受，那就会出手；还有一类人会等等，等价格再降一些进入稳定期后出手但是这部分人肯定会在这次调控中出手，由于2008年的经验告诉所有人这是一次千载难逢的好机会

第三类：占有型购买；这类客户不是倒房的，他购买的目的介于居住和保值之间，我们知道通货膨胀已成事实，股市一片低迷，很多精英阶层开始移民，但是依然有很多人需要在国内给自己的资金找个合理的位置这类客户主要由有灰色收入的官员和私营企业主构成，他们不止2套房，但是他们再买房不需要贷款，一次性就可以了，对于他们，资金公道规划才是最关键的因此他们购买的肯定是稀缺产品或者是稀缺地段上的产品，此时价格固然重要，更重要的是稀缺性、保值性和未来几年的前景这部份人的钱就像天空中的鹰随时都有可能出手，只要猎物出现

第四类：投资性购买；这类客户依然存在，2008年的经验是他们最大的财富，因此他们现在等待的是大幅降价，不过每个投资客对于底部的理解不同，因此降价降的幅度也很难掌控但是我们可以确信的是这部分需求只要价格降到一个位置，很快就会风云再起，而且绝对是一股不可忽视的力量，对于他们，什么产品固然重要，最关键的还是价格足够低永远不要担心投资客没有银行的支持就买不起房

经过分析我认为：在开发商普遍不希望通过大幅降价解决问题的条件下，第四类和第一类需求俨然不是开发商现在最需要关注的人群，他们的问题必须靠时间解决；而第三类需求也不是哪个项目都可以的，因为在拿地的时候，这个就基本决定了再加上产品类型的不可更改性，这类需求不是哪个开发商都可以争取的因此我认为，第二类需求，也就是二套房将是开发商决战的关键战场，至少在未来4个月是这样的

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