地产股又崩了像极了年美食

地产股又崩了，像极了2008年！

今天，地产股再次血流成河！

在港股：

新城发展控股跌近9%，相对今年股价高点接近腰斩，市值只剩237亿港币；

融创中国跌近8%，相对于今年股价高点接近腰斩，市值蒸发了近840亿港币；

碧桂园跌近7%，相较今年股价最高点跌去了6成，市值蒸发了近2300亿港币；

中国恒大跌6%，总市值较今年股价最高点已经跌去了1200多亿港币；

A股也好不到哪儿去：

万科跌去了1.51%，看起来今天跌得不多，但和今年股价最高的时候比已跌去了超过一半，市值蒸发了近1900亿；

绿地跌去了1.19%，市值和今年最高的时候比也蒸发了500多亿；

华夏幸福跌了6.29%，较今年最高点同样跌去了一半以上，市值蒸发了近700亿；

截止到今天，和今年股价最高的时候比起来，排在前面的龙头房企们，一共蒸发掉的市值，已经超过了10000亿。

这一切像极了2008年。

那一年，在港股，市值500亿的SOHO中国较年初市值最高点一度缩水近8成。

在A股，万科股价一度跌到了3.71元，较当年最高点15.31元跌去了四分之三以上。

你一定想知道，这些房企的投资者们，到底是遭到了什么惊吓，才会不顾一切地抛售手中的股票？

1 最直接的原因可能是，让所有人惴惴不安的房地产税的出台具体日期还未确定，空置税又被提出来了！

《经济 》今天报道说，近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在发问时指出：

为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分解为四个税：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容斟酌物业税。

空置税是啥？

就是对空置的房子征税。

一家人具有1套房，那是公道需求，你为了炒房买了三套五套的，待价而沽，那么对不起，你得交税了。

就在今年6月，香港特区行政长官林郑月娥在介绍香港最新的房屋政策措施时表示，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用处的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。

假定一套两室一厅房屋的月租金是6000港币，年租金就是72000港币，空置税达到144000港币。

这也意味着，国内空集中精力把小做好置税正式走进实操阶段。

你要知道，从3月份香港政府提出空置税的议案，到6月份正式出台，只花了短短三个月时间。

事实上，香港目前整体空置率才不到4%，都如此急切地推出空置税，而按照仇保兴的说法，内地房屋空置率要比香港高出许多倍，比如鄂尔多斯空置率是70%，北京的空置率也在百分之十几到二十。

《经济 》是由国务院主办的中央直属党报，而仇保兴则身兼国务院参事、住建部原副部长，这个信息的份量有多重，你可以自己掂量掂量，恐怕空置税这件事真的不只是说着玩玩而已。

空置税一旦实施，在一手房市场，受打击最大的，就是捂盘惜售、恶意抬高房价的开放商

香港的开发商已经被吓到了。为了规避一手房空置税，它们赶紧推出了“新居先住后付”政策。

例如，新世界原本以招标情势推售的元朗柏峦，突击修改为先住后成交。

长实地产的浅水湾也提供先住后成交的付款方法，购房者可享长达3年半成交期，同时买家提早付清余额还可获现金回赠优惠。

而对二手房市场来说，空置税将对拥有多套房的炒房者造成重大打击。

一旦空置税开征，很多具有多套房子的人，只能选择低价甩卖，二手房市场将会承受巨大的压力。

同时，中国绝大多数县城、城镇，由于缺少延续人口流入，住房空置现象更加严重，如果开征空置税，也会带来灾难性的影响。

所以，今天的地产股被吓成这样，也就不奇怪了。

2 除很可能横空出世的空置税，中国的房地产企业们，最近的日子着实不好过。

厦门万科打响了楼市降价的第一枪。白鹭郡五折甩卖、对旧业主退款百万的消息传遍全。虽然随后厦门万科发布声明称近日上流传的“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的消息并不属实，但万科回款的压力确实山大。十月过去一半，万科6300亿回款的目标只完成了不到50%。

恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。

江西上饶更是曝出碧桂园降价“闹房事件”，被誉为“2018降价第一砸”。

以往房地产有“金九银十”之说，但是今年的楼市在这个黄金季节却笼罩在一片降价风潮之中。

即便是号称“房价没有顶”的深圳楼市也凉了。

过往两年深圳的项目开盘去化率基本在7成以上，部份甚至可以达到9成。但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目，大多数项目开盘去化率已经普遍降至四至五成。随着Turbo的合作

位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆，10月14日正式开盘，仅3.06万元/平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低。但348套新居终究仅去化200余套，去化率约六成。

前一天开盘的福田区“红”豪宅项目绿景红树湾壹号，由于限价延宕三年才终究开盘，价格普遍在万/平方米间，还推出了开盘当天98折、按时签约99折、一次性付款98折等优惠，最终也并未能吸引更多的客户入手，在认筹客户超越近一倍的情况下，由于弃购客户较多，开盘当天去化不足七成。

实际上，碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目华侨城香山美墅·云颂情况更加惨淡，推出的836套住宅，均价8.2万/平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，最终仅售出300余套房源，去化率低于四成。

距离年底只有三个月不到的时间，绝大多数房企依然面临着巨大的回款压力，当房企们使出降价、打折浑身解数，也激不起购房者的购买冲动的时候，地产股也只能跟着阳痿了。

3 地产股暴跌的第三个原因，可能要怪到特朗普头上。

目前，人民币汇率正面临着毛衣磨擦和美元转强的两重夹击，市场对“破7”的预期越来越坚定。

而当人民币顶不住了，欠了1屁股外债的地产股就成了第一个遭殃的。

统计显示，今年月，房企境外融资范围到达2802亿元，占比达到33.8%，较2017年再度上升近10.3个百分点。

而一旦人民币贬值，具有巨额外币计价负债的房企们，将承受不小的损失

如果汇率“破7”，这2802亿元的债务，仅汇兑损失就高达数十亿元。

所以你可以看到，负债比率达300%的恒大、融创两只股票，上周分别下跌了8%和6%。

结语

不管怎么样，地产股的这一轮狂跌提醒着我们，冬季真的要来了。

我也要提醒你：

1、如果你炒房，空置税的传闻真的不是空穴来风，如果你囤积了大批房子在手上，资金链又跟不上，最好早做打算，不然会死的很惨；

2、如果你炒股，征收空置税、取消预售证、人民币贬值、棚改新政……一系列的大利空接踵而至，除行业顶端的两三家龙头房企，某些重仓三四线城市、资金链紧绷的中小房企，最好离远一点；

3、如果你买房，开发商年底回款压力愈来愈大，接下来推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐渐增多，可以保持关注。

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