行业长江证券美国10月房地产数据评述房地产市

长江证券：美国10 月房地产数据评述 房地产市场继续底部震荡 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点2010年10月份美国房地产数据11月份住房建筑商信心指数继续上升，较10月上升1点，为16点。此前经济学家预期本项信心指数将会达到17点。

10月份成屋销售环比年化降幅为2.2%，同比下降25.9%，折合成年率为443万套，略低于448万套的预期。从美国各地区来看，除了中西部地区微幅上升，成屋销售都出现了环比下降。美国东北部地区10月份的成屋销量下降了1.3%，南部地区的销量下降了3.4%，中西部地区销量环比上升了0.1%，西部地区下降了1.9%。10月份美国新屋销售下降8.1%，达28.3万套，新屋销售数据结束了连续两个月的上升趋势，这一数据也大大超过经济学家预测的经济学家预期为年化月率上升2.3%，总数年化31.0万户。房地产市场的改善令存销比有所下降，10月存销比降至10.5，较9月份下降0.1。10月新屋存销比为8.6，环比上升8.86%。

房地产市场回落空间有限总体总体来看，10月房地产市场未能延续9月份的优良表现，各项数据的表现都低于预期。但是对于目前的房地产市场我们依然认为，经历了建筑周期低谷的房地产市场已经难有继续下跌的空间。近来PMI、就业和消费数据的改善都将给房地产市场给予一定的支持。如果就业市场数据能够继续改善，那么“真实收入”的上升就能够得到有效的支撑。

而PMI指数反弹，显示经济的扩张势头有加速的迹象。消费数据表明消费者的消费能力和消费意愿可能在增强。

“止赎门”短期利好，长期利空从“止赎门”对房地产市场的影响来看。首先，一些原本将被拍卖的房屋将由于止赎程序上的问题将会退出拍卖程序。

这将会部分缓解房地产市场王安顺表示供大于求的局面。其次，本次银行业将会在“止赎门事件”中遭受一定的损失，这将另相关银行在发放新的按揭贷款方面也会趋向谨慎。这在中长期对房地产市场可能稍有不利。最后，在“止赎门”问题得到解决之后，合格的止赎房屋仍然会进入拍卖市场，继续对成屋供求关系产生影响，并可能会影响新屋开工和新屋销售数据。

房地产市场仍将维持低位运行从长期来看，上一轮房地产市场的大幅扩张并不是因为人口增长和相对收入大幅上升支持的刚性需求，相反，银行信贷扩张引发的消费者消费模式的变化及房地产市场中过多的投资乃至投机需求才是上一轮房地产市场扩张的主因。根据历史经验，在泡沫破裂以后，房地产需求将会经历更长久的调整。结合我们对于房地产下跌空间不大的判断，未来一段时间内房地产市场的走势仍然将是底部震荡。此外，人口方面的因素也将会通过降低刚性需求来影响美国房地产市场的长期走向。首先，目前美国的人口净迁移率就一直处于下降趋势中。此外，从更为长期的视角来看，美国生育率从90年看到代初开始进入持续的下降通道。随着这些人逐渐成为房屋购买的主体，生育率下降对刚需的负向影响在未来还将逐渐显现。

近两周美国10月份的房地产数据陆续公布：

1、信心：11月份住房建筑商信心指数继续上升，较10月上升1点，为16点。此前经济学家预期本项信心指数将会达到17点。

2、开工：美国商务部11月17日宣布，美国10月新屋开工年化月比下降11.7%，季调之后折合年率为51.9万套，大大低于市场预期，原本市场预期新屋开工折合年率60万套。9月实际房屋开工数修正为下降5.6%，即实际房屋开工4.8万套。单户型住宅的开工数据月比下降1.1%，折合年率为43.6万套，多户型房屋开工则月环比下降43.5%，至83,000套。此外，美国10月营建许可月比上升0.9%，季调之后折合年率为55.2万套。

3、销售：10月份成屋销售环比年化降幅为2.2%，同比下降25.9%，折合成年率为443万套，略低于448万套的预期。从美国各地区来看，除了中西部地区微幅上升，成屋销售都出现了环比下降。美国东北部地区10月份的成屋销量下降了1.3%，南部地区的销量下降了3.4%，中西部地区销量环比上升了0.1%，西部地区下降了1.9%。10月份美国新屋销售下降8.1%，达28.3万套，新屋销售数据结束了连续两个月的上升趋势，这一数据也大大超过经济学家预测的经济学家预期为年化月率上升2.3%，总数年化31.0万户。房地产市场的改善令存销比有所下降，10月存销比降至10.5，较9月份下降0.1。10月新屋存销比为8.6，环比上升8.86%。