地产房地产行业的沧海横流方显英雄源泉

地产：房地产行业 的2011沧海横流 方显英雄本色 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

由于进入的人太多2011年严厉的行业调控仍将继续，但制度性建设的开局使得行业向更健康的方向行进；供求比的快速上升将抑制房价涨幅，从而促使行业量价保持平稳态势；对客户、资金、土地资源的争夺使得行业整合加快，市场集中度进一步提高。维持中立评级，板块内的优质地产商有望在不同时间阶段展开估值修复和销售驱动行情。

支撑评级的要点2011年的地产板块相对收益无疑将强于2010年：估值再度下调空间有限，优质开发商成长性明确。今年的投资主线为阶段性的估值修复行情，以及由于业绩上调和销售增长带来的优质公司的盈利驱动行情。在2011年激烈的行业竞争面前，预销售额的增长是优质公司超越板块平均表现的基石。

2011年，宏观经济将经受高通胀的考验，信贷收紧、加息周期、持续的行政调控仍将考验持有地产板块的信心。但是调控超预期的几率减少，保障房、房产税、出租房新政等长期制度性建设的开局对于行业长期健康发展有利。

实体市场方面，供求比的快速上升将抑制房价上涨，促使商品房销量和开发投资增幅下降，行业量价走势为平稳小幅增长的概率较大。

2011年可能成为真正的行业整合年，区域分化、竞争加剧、土地红利急降将导致品牌、销售、管理和融资能力带来的利润贡献占比加大，市场份额加速向龙头企业集中，城市综合体开发商继续崛起。

评级的风险因素通胀预期失控导致房地价格飙升，超预期的行业调控政策出台，房价下跌预期确立导致销售萎缩的风险。

首选买入我们将看好的开发商模式分为四类，第一类是以万科为代表的规模扩张型行业龙头，第二类是以首开为代表的一线城市区域龙头，第三类是以福星为代表的土地拓展优势型公司，第四类是以金地为代表的产品领先优势型公司。从目前的估值水平、财务掌控能力和行业整合中的优势来看，我们更倾向于选择大型一线品牌开发商。

从全年中长线策略选择角度，我们首选推荐公司是第一类的万科、保利地产，第二类的首开股份、滨江集团，和第三类的福星股份、华侨城。

中立A