招商登顶一场实力的角逐2019中国产业地

招商登顶 一场实力的角逐,2019中国产业地产运营商TOP3

3月19日在“2019观点年度论坛”现场，观点指数研究院正式隆重发布“2019中国房地产卓越100榜”，以权威、专业、客观的态度，盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体

2019中国产业地产运营商TOP30

标杆的企业需要沉淀，成熟的产品与模式需要日月的积累产业地产作为房地产市场升级转型的创新产物，更为考验的是企业专业规划与运营、资源链接、资本运作等综合实力2019中国产业地产运营商TOP30，旨在寻找和表彰那些在产业地产领域具有突出表现的卓越企业

1、产业地产相关政策

2018年的产业地产政策出台频率相对密集在国家层面，从年初的中央经济工作会议强调科技创新，以投资带动贸易发展、产业发展，到两会期间《政府工作报告》中指出2018年的产业政策沿着新动能的培育、制造强国和创新型国家的建设方向推进，作为实体经济的重要载体，产业地产收获了诸多利好政策

2018年11月18日，国务院发布了《中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》意见中提到，区域协调发展成为全新的国家级重点战略，中央确立了以北京、天津为中心的京津冀城市群、环渤海发展组群，以上海为中心的长三角城市群、长江经济带发展组群，以香港、澳门、广州、深圳为中心的粤港澳大湾区、珠江-西江经济带发展组群，以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心的成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群等，奠定了12个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局，以进一步完善市场一体化发展机制，深化区域合作机制，优化区域机制，健全利益补偿机制，克服区域产业同质化、恶性竞争的问题

2、商业模式遇险

产业地产是一个比较大的概念，不同企业的经营模式和业态之间也有不小的区别从主要收入来源的角度来说，当前产业地产行业大致可以分为四类但这四类模式在当下都遭遇了不小的困难与危机

第一类是以销售住宅为主要收入来源的企业，比如华夏幸福等住宅开发商拥有丰富的住宅销售全流程经验，只要产业园区能吸引到足够的人口进驻，那么住宅的销售就不在话下同时，我国产业用地的均价约为住宅用地的1/8甚至1/10，拿地成本相当低廉

因而住宅销售的资金可以轻松覆盖掉拿地及建设开发的成本，进而盈利

但是这种模式比较依赖于住宅地产市场的景气程度，以及产业园区的地理位置在当下的时点，住宅地产市场遭遇调控，等级较低城市周边的产业园区住宅销量有较为明显的下滑，进而会影响到整个企业的现金流与资金链特别是叠加了2019年房企债务集中到期的影响，该模式的产业地产企业遭遇了较为严重的资金紧张问题

第二类是轻重资产并行，重资产项目通过股权获取利润，同时获取品牌输出的能力轻资产利用品牌影响力获取项目，并开发建设园区和厂房但不持有，通过管理和运营获取报酬，类似于近年来商业地产领域的轻资产化发展这种模式比较典型的案例是亿达中国轻重资产并行的策略，可以让企业对不同的市场做出相应的调整，同时也减轻了资金沉淀的压力

不过在2019年初实体经济景气度下降，企业在轻资产项目中往往会更加谨慎的招商，以维护品牌影响这样一来，出租率可能会更容易下降，收入也会受到影响而2019年的融资与偿债压力对很多企业而言都无法轻易承受，这一商业模式的企业也概不能外

第三类是将产业和金融相结合的模式，这种产融结合的模式以张江高科和上海临港较为突出产业地产企业在招商过程中，对入驻企业进行投资与帮助，与政府部门建立PPP机制，发挥中小企业融资平台、小贷公司等平台的作用让入驻企业能够加快发展速度的同时，产业地产商也能从其中分得一部分投资回报，同时也能够发挥孵化器的作用，让小微企业做大做强，缓解区内企业起步资金困难、融资成本较高等实际问题

不过产融结合需要大量的资金，以及相关政府部门的配合因此该模式对于所在城市的地理位置和经济环境有较为苛刻的要求，进而在可复制性上略显不足当下，一个显而易见的现象就是，这种模式的企业发展十多年至今，一般只有一个在一线城市周边的核心园区，较少成功复制经验据观点指数观察，近几年一些企业花费巨资想要实现异地复制，但后续往往不尽如人意

第四类以建设定制厂房或园区一级开发为主，典型企业有宏泰发展和联东U谷等其主要收入来自于开发报酬与政府土地出让金、税收等，收入相对稳定，但对项目园区的招商、运营和后续建设参与性不高

四种模式均有利弊，在实践中也都各有千秋而善于学习的中国企业也不会满足于单一模式的运营，据观点指数相关调研，已经有很多产业地产企业近年来正在向其他企业的商业模式学习虽然转型不是一朝一夕可以完成的，但多种模式的结合或许将会孕育出更加高效的产业地产行业

3、业态结构冲击

商业模式是产业地产企业的运营内在逻辑，而业态结构是产业地产企业的外在框架选择不同的业态结构对产业园区来说，也意味着不同的发展路径

当前我国主要的产业园区业态有制造业、高科技、商务数码电子等产业

在观点指数产业地产TOP30的企业中，单个园区项目一般最多只会有一到两种主导产业虽然越高端的产业越稳定，但每种业态具体在哪个城市的哪个区域落地，当地的产业结构和工业发展水平仍然应是首要考虑条件

如果好高骛远地将高端产业落地在基础设施、人才数量和配套都有不足的城市，那么也可能会水土不服一二线城市产业用地价格和建设成本较高，而三四线城市产业基础不足，这也许就是产业发展的一条悖论

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