房价飞涨地王频出普通购房者被抛弃

　　房价飞涨地王频出 普通购房者被抛弃

　　一边是国家调控房价政策密集出台，《政府工作报告》明确要求抑制土地价格过快上涨，一边是北京一天诞生3地王，六环期房均价过万元--

　　房价什么时候不疯涨(民生视线)

　　尽管是传统的交易淡季，成交量明显下滑，尽管调控政策频频出台，各级政府官员不断地坚定表态，但仿佛仍然勒不住房价继续上涨的缰绳

　　3月15日，两会闭幕的第二天，北京市统计局公布数据显示，今年月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，六环路外的房价也首次突破万元大关

　　就在同一天，北京土地市场接连诞生3块地王，并分别创下52.4亿元总价纪录，以及 2.75万元/平方米和3万元/平方米的楼面地价纪录

　　许多普通购房者原本认为房价会在本轮调控中稳定甚至有所回调，而创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌房价要涨到什么时候旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用满足人民群众的基本住房需求的目标，正变得更近还是更远

　　①　普通购房者就这样被抛弃

　　■一个年收入6万元左右的两口之家，按照目前的价格要在北京六环外买一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年的时间

　　在北京，近两年由于购房者收入增长速度赶不上房价上涨速度，大量需求开始向通州、大兴等北京郊区甚至燕郊等远郊区转移，从而造成郊区房源出现局部供不应求，不断推高郊区房价目前，远郊区县每平方米超过2万元的项目已经屡见不鲜另一方面，郊区房价不断上涨，助长了房价上涨的预期，又进一步助推主城区的房价在这类恶性循环中，房价不断上涨

　　根据北京市统计局最新公布的数据，今年月，北京六环外期房均价首次突破万元大关，达到 10409元/平方米同期，北京城镇居民人均可支配收入头两个月共为5335元据此推算，一个普通的两口之家年收入大约6万元左右，按照目前的价格要在六环外买一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的时间

　　这意味着，大多数中低收入家庭甚至中等收入家庭已很难在六环内买房置业，他们几乎已经被北京的高房价抛弃

　　对主要由这些家庭构成的普通购房者群体而言，解决基本住房需求面临的困难不仅仅是高房价

　　咬牙想买房，但市场上真正适合这些家庭的中低价位、中小户型的普通商品房难觅踪影，且大多数位于交通不便的远郊区县希望购买经济适用房或限价房，无奈覆盖面有限，多数处于中等收入水平的普通家庭短期内没法被纳入保障范围退而选择租房，虽然盘活住房租赁市场的声音已呼喊了多年，但租房难、租房贵、不稳定的现实情况，让许多家庭不敢长期租房

　　于是，广大普通购房者不得不面对买不起、买不到、没保障、不敢租的尴尬地步，逐步形成一个特殊的、群体庞大的夹心层

　　房价不断上涨，从根本上讲是市场的力量在起作用北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，由于近几年首都北京快速发展，城市价值不断提升，对人口的会聚能力也不断增强，由此带来的房地产价值提升和住房供需矛盾，推动房价不断上涨但涨幅过快、大多数普通购房者无法承受高房价的确是一个大问题，应当引起政府高度重视

　　尽管各级政府已经表态要遏制房价过快上涨的势头，并出台了一系列政策，但房价过高的局面短期内似乎难以改变而且，房价上涨速度远快于居民收入增长速度的情况，正从一线城市开始蔓延，越来越成为普遍性问题央行日前公布的一份针对全国储户的调查显示，逾七成居民认为当前房价过高，难以接受自2009年2季度以来，城镇居民反映房价太高的占比逐季攀升，各收入水平持此判断的居民普遍增加了1成左右

　　这种局面不利于房地产市场的长期健康发展，有可能导致市场出现大幅震荡，后果使人耽忧董藩表示

　　②　地王频出，推波助澜

　　■关键时期，央企不惜代价推高地价房价，打破平稳局面，使市场再度出现非理性的涨价

　　又见地王，又是央企

　　今年初，在各种因素作用下，北京土地市场曾出现过冷清的场面，2月24日进行的虎年第一拍甚至以一半地块流拍宣告收场就在人们普遍认为土地市场冷清预示着开发商对市场预期发生改变，房价有可能迎来拐点的时候，3月15日一天之内便诞生3块天价地王，且竞拍现场竞争剧烈，让人们大跌眼镜

　　事实证明，尽管调控政策不断出台，但开发企业对北京等一线城市今年房地产市场的前景仍然看好

　　调控政策对市场会产生一定影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响万科北京公司总裁毛大庆告知，今年调控政策的特点是有保有压，既要防止价格过快上涨，又要保证销售量的稳定只要销售稳定，开发商就可以看好市场

　　值得注意的是，在一天内拍下3块地王的，全部是有央企背景的房地产企业其中，中国远洋的子公司斩获大望京地块，中信地产拍得亦庄地块，中国兵器集团的子公司竞得蓟门桥地块

　　去年下半年，实力雄厚的央企曾在各大城市掀起争夺地王的高潮，引起争论，国资委主任李荣融曾在多个场合提醒央企不要做地王，国10一条也明确提出，国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为在安静了一段时间以后，央企在土地市场上再次集体亮相，格外引人关注

　　以50.2亿元拿下总价地王的中信地产相关人士则表示，中信地产是按照市场化的要求，在可承受的价格范围内参与了该地块的竞买活动，并且按照中信集团的要求，承担为国有资产保值增值的经济

　　和去年所有的地王故事一样，随着新地王诞生，近几天，3个地块周边的二手房价格应声上涨

　　偶合的是，在楼面地价远远高于同区域房价的情况下，3家开发商接受媒体采访时均异口同声地表示，以地王价格拿下的地块并不贵我们看好北京市场的前景，一个项目要经过几年的开发，价格会稳步上涨远洋地产某负责人说

　　最大的危害是对市场预期的影响土地价格这么高，房价能不高吗一名业内人士认为，随着调控政策逐步落地，今年前两个月楼市成交量下滑，土地市场趋于冷清，购房者也逐渐摆脱恐慌，开始观望房地产市场正在向逐步趋于理性和稳定的方向发展，出现了健康的调剂在这样的关键时期，央企如此不惜代价推高地价房价，打破了来之不易的安稳局面，使市场再度出现非理性的涨价央企应该是楼市的稳定剂，而不是催化剂上述人士表示，现在的问题是，我们缺少一种有效的手段和制度，来遏制央企的地王冲动

　　③　会不会再次越调越涨

　　■房价上涨压力依然很大，期待政府投入更多调控弹药

　　今年以来，本轮力度空前的调控政策已开始逐渐起作用1月，北京新建商品房成交8698套，环比减少42.3%2月份受春节长假影响，成交量进一步大幅下滑多数民营开发商对市场也表现得相对谨慎，不再盲目追逐高价拿地相应的，北京、上海、广州等一线城市楼盘促销活动开始涌动一切似乎都预示着拐点有可能出现

　　但是，就在人们对市场稳定越来越有信心的时候，突如其来的房价、地价纪录，让许多购房者回忆起房价逢调必涨，越调越涨的历史

　　近期房价继续上涨，主要是由于市场惯性同时，调控政策的落实、见效需要一个过程中国房地产协会副会长朱中一表示，过去的几次宏观调控，增加供给的手段不多，效果也不明显因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中入市，造成推动房价快速上涨的局面，给人造成越调越涨的印象而本轮市场调控把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段，并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法这样的政策组合，不但有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格，更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期

　　从整体上看，今年遏制房价过快上涨的调控目标是可以实现的朱中一说，但在个别优势明显的地段和项目，房价仍然存在上涨的可能性

　　理性的看，在我国城镇化快速发展的过程中，住房的供应在一定时期内必然是短缺的，这在一线城市尤其明显，成为造成房价延续上涨的根本原因住房和城乡建设部部长姜伟新在两会期间表示，未来相当长一段时间，房价上涨压力将仍然很大但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大

　　短期内房地产市场会不会迎来拐点，主要取决于三个因素：1是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；3是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择

　　中国银行近期的一份分析报告显示，供求方面，当前楼市观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低资金方面，由于我国今年将继续实施适度宽松的货币政策，目前房地产开发商的现金流充分，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的欲望并不强烈因此，虽然住宅成交量的大幅下落已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力但是，房地产市场的调整还不会立即展开

　　政策方面，市场人士普遍认为政府还有许多弹药可用北京万科总裁毛大庆认为，全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向尤其是3月份，市场如预期的出现调整，相干政策暂时不会出台如果之前的政策收效不明显，相信依然会有进一步力度更大的措施出台

　　④　怎样解开房价之结

　　■楼市政策有不少需要反思之处，还需更加尊重市场，不断深化住房制度改革

　　尽管各级政府遏制房价过快上涨的决心空前坚定，但事实上，房价问题之复杂，愈来愈像一个难解的结

　　每一次调控的目的都是让市场稳定，但随着这几年房价的暴涨，即使政策见效，房价稳定在目前这个水平，大多数购房者还是望尘莫及专家表示，在目前政府提供的公共住房远远不足的情况下，对普通购房者而言，一线城市的房价只有大幅下调，他们才有可能解决住房问题但是，如果房价降至大多数人都买得起的水平，像北京这样的城市将根本无法负荷涌入的人群

　　另一方面，在调控政策和市场周期的作用下，房价自身有调整的需要但一旦市场出现下跌，习惯了依赖土地财政的地方政府立刻会捉襟见肘同时，许多高价买了房的购房者会激烈地表达不满于是，出于财政和社会稳定的需要，地方政府很快会采取措施救市而本意是为了稳住市场的救市政策，常常被执行得过于宽松，从而造成新一轮的涨价正常的市场调整还没完成，房价就掉头向上出现了一调就死、一放就乱的两难局面

　　目前的楼市政策有很多需要反思和完善的地方董藩说，在制定和执行政策时，应该更加尊重市场，从市场实际出发

　　以增加土地供应为例，北京市提出今年努力增加土地供应，但其中50%将用于建设保障性住房这样一来，用于普通商品房建设的土地供应很有限加上去年土地实际供应和开发面积有所减少，将加重市场的供需矛盾商品房用地有效供应仍然紧缺，被认为是造成近期地王频现的重要原因 既然政府明确要增加土地供应，就应该以实际需求作参考，大幅增加供应一位业内人士表示，如果市场始终对土地处于饥渴状态，房价能不涨吗

　　朱中一表示，当前房价对大多数普通家庭而言难以承当，需要用综合性的措施来治理如完善土地招拍挂制度，除了保障性住房实行土地划拨以外，对市场最需要的中低价位、中小户型普通商品房，可以探索土地出让综合评标方法，降低普通商品房的土地成本同时，研究出台物业税，进一步培育租赁市场等，多管齐下

　　实际上，细看本轮宏观调控的核心政策国10一条，增加住房和土地供应，增加保障性住房建设，完善土地招拍挂制度，完善商品房预售制度，明确二套房认定标准等有利于市场长期稳定的政策都已提及，现急需相关配套政策出台

　　从根本上讲，要解决当前的高房价问题，仍然需要不断深化住房制度改革全国两会上，多位全国人大代表联名提交有关议案，希望进一步深化房改，以解决夹心层住房问题为目的，由政府主导向中低收入家庭提供住房服务，尽快形成针对低收入家庭的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房，以及针对高收入家庭的商品住房这1完善的住房供应体系

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