还停留在二房东的印象上同享办公的商业模式.源泉

还停留在二房东的印象上？同享办公的商业模式非你想象

同享办公空间作为近年来迅速发展的一种商业业态，成为资本聚集的重地，但客观而言，资本高度密集固然可以加速规模发展、在一定程度上优化资源配置，但同时也带来一些问题，这其中，最为重要的，就是令外界难以真正理解共享办公业态商业模式的本质所在。

这类偏差的认知，归纳起来，大致有以下几种表现：

一、同享办公的商业模式是“二房东”，即把物业资产从业主手中整租下来，再租给使用者，从中赚取整租到零租的租金差价。

但是危中有机的思想也始终引导我国低压电器企业前进的脚步二、同享办公的核心优势之一，是入驻租金门坎的相对低廉。

三、同享办公空间主要是个人创业者、创业项目在使用。

正是基于上述三种相对偏差的认知，当以优客工场为代表的同享办公企业获得高融资、高估值之时，往往伴随着怀疑、不解甚至质疑，但与这类怀疑、不解甚至质疑形成鲜明对比的是，同享办公的估值持续增长，资本对共享办公的投资，范围也愈来愈大。

在外界认知与资本行动之间，何以产生如此巨大的反差？究其本源，还是在于对其商业模式本质的理解不同。从同享办公作为一种商业形态诞生之日起，通过近3年的市场实践，其商业模式的本质，早已经不是“二房东”、“租金差价”、“低门槛”、“创业者为主”了。

即便用最简单直观的工具来理解同享办公空间这类商业形态，其实也可以不难看到，她首先从事的是一项资产管理业务。有所不同的是，其进行的资产管理，不仅是简单的物业管理服务、包装、保护，而是包括以同享办公平台上存在的各类企业在内的“软资产”，抽象来讲，通过对“软资产”的公道配置，最终提升硬资产的价值所在。

我们可以从优客工场的模式探索中，有更加直观的理解。优客工场的很多项目场址，不管在位置上、还是基础条件上，都其实不具有优势，乃至原资产本身，就是闲置资产，但是，变成优客工场以后，无论其进驻状态、使用体验等，都远远超出原有状态，租金收入也相当不错，这就不仅是对物业硬资产进行简单保护、包装的结果，而是通过公道引入、放置不同的类型、状态的企业，提升“硬资产”的价值，而这能力，是一种更高级别的专业能力。也是这类商业模式，早已告别“二房东”模式的根本性因素。

这就犹如摩根士丹利这样的国际顶 级投行，能够获得很高的投资收益，但其身份，依然是资金的管理者，而她凭借专业的能力，所能取得的投资收益，远远高于资金持有者本身投资能够取得的收益。在这个模式中，优客工场其实就相当于摩根士丹利。

基于对“软资产”的管理和配置能力，我们应该继续向下理解一层，同享办公已经不再是一种简单的办公场址，而是各类不同企业、不同创新团队、项目共同存在、生长的平台，这个平台的入驻者，是多样性的，他们的诉求早已不再较低的支付成本门槛，而是在于这个颇具丰富性的“软资产”构成的“生态”。

因此，从纯价格的角度看，一些同享办公空间的场租本钱，已经高于同地段的写字楼。而其在出租率等方面，又好于同地段的写字楼，之所以出现这种状况，恰恰说明了，当前经过近3年的发展，同享办公空间对使用者的吸引，早已不是租金支付层面，而在于“软资产”类型的丰富性，给所有平台使用者的发展，带来的各种可能。

由此，我们可以理解到另一个层面的问题，即同享办公空间的使用者，早已不是单一的初级创业者了。从优客工场的用户情况看，这其中包含了极大比例的已经成为独角兽的企业，估值已高达5亿美元以上的企业，除此之外，还有一种同等重要需要关注的情况，就是不少大型科技、创新型的企业，把企业的研发部门、项目研发团队，置于优客工场办公。

这充分说明了，以优客工场为代表的同享办公商业形态，其商业模式的核心本质，也就是这种商业形态的核心价值，已然变成了“软资产管理”科学合理配置的价值，高科技企业之所以愿意将研发部门、项目研发团队放在优客工场办公，其重要诉求就是希望在优客工场平台上的体系中，实现创新性的研发，从而带来企业、项目商业价值的提升。

由此，我们足以看到，作为一种更加高级的“资管”，以优客工场共享办公空间已改写了相应商业模式的理解范式，因此，如果再用传统的眼光，看待这个行业的发展，自然会有诸多不解。现在，是到了观察者们更新认知体系和结构的时候了。

不过，腾讯的创始人马化腾有句话说得好，如果确定一个战略的时候，所有人都理解这个战略，那末其领先性何在？热情的观察者们也许更应该仔细理解马化腾这句话的内涵，这样才能不断进步。

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