樓市新政下的置業攻略

　　楼市新政下的置业攻略

　　提要：即便是最好的购房时机，但由于严厉的限购和房贷政策，使得很多同样是刚性需求的置业者却遭受了买房的困惑在福田做外贸的张先生3月份相中一套房子，下定没几天，国家就出台了楼市调控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1．1倍

　　力度空前的楼市新政已经满月有余，成交量缩减，楼市观望情绪弥漫，房价步入下行通道已成为业界共识因为楼市新政的出台，一部分开发商和卖房者开始降低了预期，拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强，可以说，房产新政让真正有刚性需求的购房者迎来了最佳买房时机

　　即便是最佳的购房时机，但由于严厉的限购和房贷政策，使得很多同样是刚性需求的置业者却遭遇了买房的困惑首付不够怎么办、利息增加负担加重怎么办、什么时间价格才能降到位在新政一记重拳击中楼市后，很多买家面临着新的问题和难点

　　从采访的案例来看，目前买家遇到最大的问题主要是四条──入市时间、首付提高、利息增加和退房纠纷，而二套房的首付和利息又是其中最重要的两点房贷政策规定，二套房首付最低要五成，而且利率上浮1．1倍而此前一般二套房首付最低只需三成，两者比较有两成的差距依照目前深圳的楼价情况，购买1套房基本上都是在百万元以上，两成首付的差距意味着要多付几十万元，而这并不是一般人能承受得起的据了解，目前很多买家退房毁约都是卡在了首付问题上利息是困扰买家的另一个重要问题

　　利率从以前的最低7折4．16％上升到现在的1．1倍6．53％，如果以100万元20年的商业贷款来算，每月月供就要增加1300多元，总的利息支出要增加30多万元，这其中巨大的差距也让不少买家难以承受

　　如何去化解这些问题应该采取什么样的心态去面对新政怎么去准确把握市场的未来走势在新政背景下如何买房针对置业者眼下最关心的焦点话题，约请业内有关专家给予分析和解答，并提炼出一些置业攻略，希望能给面临置业困惑的购房者提供一些参考

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　　首次置业型

　　擦亮眼睛等时机

　　无论哪次调控政策，刚性需求都是被鼓励的，这次也不例外此次楼市新政最大的受益者莫过于准备第一次买房的置业者，特别是购买90平方米以下的户型在证券公司工作的小林正是赶上新政这趟幸运班车我工作3年了，自己攒了一点钱，家里再资助我一些，这样就可以交一套小户型的首付了我现在挺高兴的，唯一担心的是自己没有买房经验，虽然房价有可能下调，但我不知道会调到什么程度，什么时候入市才更省钱更安全呢

　　攻略1：什么时候入市看三大信号

　　在楼市的步入调整阶段后，首次置业者如何把握置业时机专家建议需关注三大信号第一，密切关注一二手房的成交数据，房地产市场运行的规律是量在价先，如果近期开盘的新盘成交数量急剧下降，二手房成交量也是延续回落，那么成交量的变化所带来的心理预期将很快在市场上蔓延，随之而来的就是价格的松动了；第二是房地产企业特别是龙头企业的定价策略目前开发商表面上虽然都是慎言降价，但实际上会通过一些变相的优惠措施来吸引关注度，所以购房者必须要深入了解新楼盘的动态，一旦某个龙头企业率先松口，那么市场上的价格战可能就要真正开始了，这个时候，也许就该你入市了；要特别关注还是有一定影响，需要关注总之还是那句话：量力而为第三是关注二手房市场投资客的变化根据相干数据的统计，深圳目前市场投资比例已近30％，而一些炒作过度的片区投资比例高达50％以上，现在房贷政策从紧，大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场，如果市场出现大批比市场价低价位的房源，那末这也许就是一个入市的好机会了

　　攻略2：中小户型是首选

　　在新政背景下，政策明显是鼓励首次置业的 刚需购买90平方米以下的小户型由此可以预计，从销售角度考虑，新政实行后小户型将更受开发商青睐，也可能成为他们主推的产品类型购房者可以有更多选择机会此外，专家建议，在总承受能力有限的情况下，市区小户型，尤其是学区房或者好学校周边的房产，其价值远远高于郊区的大户型从实际角度出发，市区小户型，例如60平米左右的老式两居室，其实就很合适白领一家三口而这些小区位置优越，配套齐全，生活方便

　　攻略3：理性分析房价下跌幅度

　　就价格而言，业界普遍预测，今年的楼市应当不会出现像2008年的跌幅2007年从高峰期时的17000多下跌至2008年的10500多，降幅超过40％由于今年的经济环境与2008年有显着不同，经济危机没有那么严重，置业者手中的购买能力也更强，开发商的资金实力也更雄厚，所以价格跌幅，估计会在10－30％之间所以，对自住型的置业者而言，要理性预期房价下跌幅度，不要寄望于房价短期内会从天上摔到地上当房价出现调剂到达自己能接受的价位时，就是出手购房的最佳时机

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　　首付不够型

　　做个体面

　　凑钱族

　　中央和地方密集出台对房地产市场的调控政策，其意主要是迅速抑制投机需求，遏制房价过快上涨但由于过于严厉的房贷政策，使得一些改善型的自住者也被挡在了门外李先生就是迫切改良型住房的典型案例他原来只有一套45平米的小房子，现在家里添了小孩，想买一个三房自住依照房贷新政，他必须支付五成首期，但他只豫备了3成，目前正在火急火燎得到处凑钱据了解，目前深圳楼市也出现了不少凑钱族，他们有的是已签购房合同被追加首付，有的是家庭成员增加迫切入市的刚需除找亲朋到处凑钱外，还可以怎样在短时间内筹集额外增加的首付款呢

　　攻略1：首付分期或开发商垫资

　　目前，在新房市场，一部分开发商为了吸引置业者购房，采取了让置业者分期付首付和垫资等方法开发商往往与银行达成协议，将拒贷客户或者首付、利率面临较大调整的客户推荐给中小银行或外资银行，期望获得政策前的贷款条件；同时建议购房者将原先申请的部分房贷转为高额装修贷款或消费贷款，变现支持房贷；对一些暂时交不起首付款又急着买房的购房者，有的开发商提出可分期付款，将原本一次性到位的首期款改成3个月后、6个月后几期付清，还有的甚至直接免息代垫两到三成首付但一些业内人士提示，并非所有的开发商都会这样操作，所以一定要事先了解好开发商的真实信息，避免日后纠纷

　　攻略2：使用个人信用贷款

　　如果你的首付差额不是很大，而你又是政府公务员，或者企事业单位工作人员，薪酬稳定，符合个人信用贷款的资格，专家建议可以用个人信用贷款来临时支付额外的首期款据专家介绍，个人信用贷款又名无抵押贷款，个人提交工作单位、收入等资料后，银行将在1周内批复贷款申请一些中小和外资银行可提供贷款额1万至20万元的个人信用贷款需要置业者提供房产证、担保等证件

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　　毁约退房型

　　悲情下的无奈

　　近日采访了解，新政出台已经一个多月，出现了不少退房甚至毁约的现象目前出现退单和毁约情况的主要有三类置业者第一类是手中资金不是很充足的首次和改善型置业者新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％，而对第二套房产贷款首付更是提高至5成，利率也有所上浮这无疑增加了购房者的负担，有一些置业者资金没有准备好，因此没有能力执行新规定，所以不得已毁约中止合同；第二类置业者是已经交了定金，虽然自己资金实力还不错，可以支付上调的首付，但由于后市房价下跌预期加大，如果以合同上的价格购买，可能损失会更大，所以宁愿毁约来减少损失；第三类置业者是前段时间已经交了诚意金，但是还没有签订正式的买卖合同，他们现在的态度就是暂时不斟酌购买了但相对前两种购房者，他们的损失程度也是最轻的

　　各类费用要算清

　　置业提示：

　　各类费用要算清

　　退房需要缴纳两笔费用：已交楼款的2％作为退房的手续费和3元／平方米的退房费如果按100平方米、200万元总价首付三成即60万元来计算，这笔费用应该是1500元而此笔费用只是相干政府管理部门收取的必须费用

　　除此之外，买家还必须为主动退房付出违约金一般在合同中，满足买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼在合同中如果有对此约定那么就遵从约定，如果没有约定的话即要看双方协商的结果一般的情况是，作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金在二手房市场，毁约固然要付出定金和中介费的代价，对买卖双方来讲，都是一种损失，建议置业者要放平心态，以理性态度对待楼市调整

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　　还贷压力型 奇妙选择给房贷减负

　　房贷新政实施后，二套房贷利率大幅提高，乃至有传言银行存量客户也要到期上浮利率很多置业者担心自己的贷款负担从此大大加重

　　在福田做外贸的张先生3月份相中一套房子，下定没几天，国家就出台了楼市调控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1．1倍张先生到处刺探消息，看能不能找到放贷条件相对宽松的银行

　　对此，一些银行的专业人士提出了房贷减负的建议

　　攻略1：奇妙选择房贷产品

　　要节省房贷开消，首先得把账目理清楚贷款利息＝贷款利率占用贷款资金的时间占用贷款资金的金额想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额

　　目前常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法前者依照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每一个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大后者每个月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少

　　市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像双周供等这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户而气球贷等房贷产品，则把一笔长时间贷款紧缩在较短期限内，相应贷款利率也低但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额置业者可要根据本身情况合理选择房贷产品

　　攻略2：固定利率贷款也不错

　　现在第二套房贷款利率必须上浮1．1倍，部分购房者瞄准了一度被市场冷落的固定利率理财师算了一笔账如果以目前个人房贷基准利率5．94％计算，上浮10％后就为6．534％，假设央行在今年内像某些专家预期的那样继续加息，那么明年第二套房贷款利率至少要达到7．074％

　　如果购首套房，若可享受7折利率优惠，时下5年以上个人房贷的基准利率为5．94％，打7折后为4．158％，就算今年加息4次，每次加0．27个百分点，明年执行的贷款利率也才达到5．238％在这种情况下，明显办固定利率房贷更合算

　　攻略3：提前还贷是上选

　　最好的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽量地少贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定很多银行规定一年后提早还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额3个月的利息，有的则收取提前还款额的3％去年，很多银行将存量客户利率下降至7折时明确规定了一定年限内不能提早还款，否则会收取较高的违约金

　　如果不能一次性提前还完所有余款，可选择提前还部份，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间由于影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间贷款时间越短，支出利息就越少

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