再加息预期升温地产商资金链决战百日美食

10月26日，（15.00，0.21，1.42%）发布了三季报，“万保招金”四大龙头前三季度业绩情况全部出炉。虽然多家地产商均受益于三季度销售量回升而增加了资金回笼，但年度销售目标依然普遍难以实现。

随着加息周期预期的增加和次调控的不期而至，2007年的6次加息和房价反升一幕恐难重演。分析人士认为，如果真的进入加息周期，除了降价以回笼资金，地产商别无融资路径。

某地产研究人士称，综合来看，从4月份开始的调控，前4个月是地产商在博弈和假摔中略胜一筹；从9月到年底的这4个月，地产商面对各种融资路径被堵，已成强弩之末；年底至2011年初将是真正的房价决战时刻。

最后的晚餐

因2009年下半年火旺销售带来的资金流，地产商面对4月开启的宏观调控显得从容不迫，并令房价演绎了一场彻底的假摔。而三季度销售量的回暖，使地产商对二次调控似乎又有了腾挪和博弈的空间。

在调控持续渐紧中，经历了董事会变局风波后的金地（600 8 .SH）变得日趋谨慎，为了挽回上半年销售颓势，三季度重心就是疯狂做销售。金地前6个月的签约销售面积、签约销售金额分别仅为48. 万㎡、5 .76亿元，而在月，其签约销售面积依次为8.92万㎡、26.59万㎡、49. 9万㎡。这意味着金地三季度签约销售面积、签约销售金额分别占到月的6 .74%、65.02%。

有同样表现力的还有万科（）。万科月实现销售面积280.9万㎡，销售金额 46.4亿都是投资者普遍关心的问题元，后两个月销售额连续突破百亿关口，而万科上半年的销售金额不过 67.8亿元。三季度如此优异的销售业绩让调控政策不由得有几分尴尬。

也因为此等销售带来的预期资金流，保利、万科开始在三季度选择继续拿地和增大开工量。即便是三季度销售业绩排名稍后的（），也在二季度获得过营业收入、营业利润分别高达142.76%、201.18%的同比增长，并拥有百亿元以上的授信额度。

绑架调控政策？

地产商之所以在三季度实现交易量回升，有政策利空出尽、“金九银十”销售期到来、刚性需求增加等诸多因素。当然，另一个原因还是在于地产商、地方政府、银行三者利益的共同捆绑。

上市地产公司半年报普遍呈现出高负债率、普遍为负的经营活动现金流，大有绑架调控政策之意，让有关部门在调控房价和扼杀行业之间难以抉择。

事实上，四大开发商的资产负债率还在继续走高。“万保招金”三季度末的资产负债率依次为7 .75%、78.92%、61. 0%、72.26%。面对普遍高达70%以上的负债率，地产公司不再像二季度时那样声言已经承受不住调控压力，而是换了解释。

如保利地产对外称，三季度末预收账款高达468.28亿元，占总负债的4 . 8%；负债总额中有息借款566.90亿元，占总资产的41.44%，实际负债水平合理；一年内到期借款余额4 . 5亿元，占有息借款的比例仅7.78%，短期偿债压力较小。

万科亦称，虽然其资产负债率为7 .75%，但排除预收账款等对资产负债表的影响，其净负债率仅为2 .9%。

如此以来，再加上三季度销售大增回笼的大量资金流，地产商面对二次调控心态亦各有千秋。

中国指数研究院显示，“9·29”部分城市实行限购令以来，10月18日-24日这一周， 5个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌，15个城市跌幅超过10%，广州跌幅69.61%。

“限购令主要针对投资性购房者，固然是要害，但这不会持久，各地政府对限购的时限上也是暂定。”某地产人士称，毕竟交易自主、契约自由是基本要义，限购师出无名，而深圳等城市对限购解释已有松动迹象。

其次，地产行业暂停重组让大地产商只能在“圈钱—拿地”的逻辑上继续游走，并让该行业的类金融特征越发明显。在事实上暂缓受理地产商重组申请数月之后，证监会于10月受阻道路为城区道路。拖欠工资是由于施工单位未及时组织发放造成。15日正式宣布了该项决定。5日后，（）宣布放弃相关融资方案，年初以来60余家上市地产公司发布的收购或重组公告也全部折戟。

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