海南楼市上半年刀光剑影政策下信心不减

海南楼市上半年刀光剑影 政策下信心不减

2011年上半年的楼市可谓“刀光剑影”! 限贷又限购，楼市政策严厉程度一波更比一波，一方面，万套保障房的建设布局满足刚需人群的住房需求的同时，限购限贷以及加息等重磅出击的政策调控连环拳将投机客逐出局外;另一方面，开发商在政策重拳下出奇招寻求生路，投资客埋伏周边伺机再战。

上半年房产调控频加码 月月加息不手软

1月，新国八条出台，限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷，导致海南楼盘市场观望气氛加重;2月，海口、三亚限购细则出台，楼市成交量速降九成;3月，房价调控目标出台，引来猜测声音不断，而中央对房价调控效果并不满意导致政策再加码;4月，由此引出了限价，形成了限购、限价、限贷的"三限"时代;5月，国家发改委“商品房明码标价”既“一房一价”开始实施，虽执行一月，受罚楼盘不多，但也对楼市形成了小规模的撞击。

此外，一月起的“月月加息”也让业界一片哗然。一月起至6月末，每月加息0.5个百分点，更是将调控推向又一个高潮。

一系列强有力的调控紧随其后，无论是限购、一房一价亦或是上调了六次的存款准备金率，都足以将聚集在楼市的投机者逐出局外。而与此同时，一系列政策对海南楼市也造成了不小的影响，有舆论用“摇摇欲坠”来形容海南楼市的现状。

海南楼市上半年成交量“急转直下”或提前入冬

据监控中心数据显示，2011年上半年，海南开通网签系统的六市县(海口、三亚、文昌、琼海、陵水、五指山，下同)截至6月20日，共成交新建商品住宅27056套，其中，1月份成交3237套，2月份成交8085套，3月份成交8353套，4月份成交3405套，5月份成交2508套，6月截至20日成交1468套。

房地产市场调控政策来袭加重了购房者的观望气氛，屡屡拔高的二套首付比例和贷款基准利率更是加重了购房者首付与贷款的压力。众多刚需住房的中层收入群体选择观望，市场成交严重受阻;在限购政策逐步明确落实的情况下，投资型购房客户需求被抑制，主要购房群体来自岛外的海南一线城市受到“致命一击”，不仅刚有的回暖趋势被斩首，整体房地产成交量也陷入长期的低迷状态。

量跌价保资金链吃紧在琼开发商“很受伤”

销售直线下降带来的种种弊端亦无须再举。调控给开发商带来的不仅仅是成交下滑，更有融资的困境。

房地产研究院综合研究部获得的一份专题报告显示，全国房地产开发企业资金问题已经逐渐接近预警区间，资金链趋向脆弱状态，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。海南的开发商亦面临同样的尴尬境地。

有业内人士认为，在上半年海南楼市调控的不断收紧下，部分房地产开发企业资金来源增速放缓。上半年海南商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落，单单一季度海南省房地产开发投资增幅同比回落106个百分点;商品住房销售面积同比下降23.3%。可以说，半年来房地产开发企业资金链逐渐趋紧，开发商真的“很受伤”。

据业内人士透露，资金链紧张已经成为目前各大开发商的压力之一，特别是中小型房企，在长时间销量低迷的情况下，面临的压力更大，银根缩紧，不得不转向信托业务和民间融资，但这也仅能解决燃眉之急，若销量低迷状态持续，中小房企被洗牌的几率将大幅增加。

面对新政 大多数开发商表示质疑又无可奈何

年初，海口限购令出台，业界一片哗然，随后海口（动态 户型 相册 地图）、三亚限购细则相继发出，大众纷纷质疑限购令所能达到的效果。由开发商认为，为调控

房价，可要求银行不贷款或提高首付比例。但用自有现金购房既符合消费者权益保障法，也未给银行造成信贷风险，如此一刀切，显然矫枉过正，治标不治本。

5月，国家发改委“商品房明码标价”既“一房一价”开始实施，虽执行一月，受罚楼盘不多，但也对楼市形成了小规模的撞击，给开发商加上了不小的压力。某项目置业总经理表示，一房一价，明码标价的政策，实际上是一个外行定政策内行钻空子的典型，对于房地产市场正常的发展将有弊无利。

而1月起至6月末，每月加息0.5个百分点，将调控推向又一个高潮。业内纷纷表示对房贷族来说压力加大，单开发商“无压力”。

调控缩紧成交量 开发商忍痛扛价

为了避开调控的锋芒，大多数楼盘采取优惠打折手段促销，有些楼盘还推出购房八五折优惠送装修，甚至有楼盘，打到8折。但是，热闹的促销花样和繁多的“让利”方式，并不能挽回海口楼盘市场的低迷之势，海口楼市自进入传统淡季后愈发萧条。实际上，开发商的种种打折优惠手段，已经给观望客们发出信息：开发商快要挺不住了。有专家认为，打折促销实际上已经是一种降价行为，开发商虽然在强调没有降价，但实际上已经在忍痛扛价，这也意味着开发商的极限快到了，若销量没有进一步的反弹，真正降价，已经不远。

稳定房价势在必行 开发商应做好过冬准备

今年成为政策的“发酵”年，调控政策下，开发商与逆市在博弈中，购房者与开发商在博弈中，市场与价格在博弈中。有分析人士认为，迫于资金流限制及继续从严的调控政策预期，下半年土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面，经历了上半年的波折，未来半年，无论从销售还是资金链发面，开发商将面临前所未有的严峻考验。

上半年海南楼市受政策影响构成了有价无市的局面，海口、三亚在中央政府的压力下，出台了地方政府的“限购令”，加强了对购买人购买条件。进岛购房客户都转向了海南二线城市，琼海、五指山却成为近几个月热销城市。以及近段出台的一房一价的“限价”政策卷席楼市，原本以为可以抄底的价格从新回到了继续下降的过程。

未来楼市观望 海南房产信心不减

下半年在海南打拼的开发商，甚至是整个楼市必将会承受一定的压力，但从回归到理性层面来看，大多数开发商表示很看好海南房地产的长远发展，未来海南楼市将有很大的发展空间，虽然将面临的考验会更多，但同时也不失为海南楼市一个回归理性的思考阶段。

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