排除供需因素2011年下半年樓市大預測

排除供需因素 2011年下半年楼市大预测

大家都知道，排除供需因素，对楼市影响最大的不外乎以下几个方面

第一， 当局货币政策

第二， 人民币升值幅度和速度

第三， 当局的调控政策

先说货币政策，这是由国内宏观经济形势决定的，主要受制于经济增速，通胀情况两个方面

从目前的数据来看，一季度通胀高企，为实现全年cpi控制目标，未来的货币政策还会持续趋紧

而另一方面

，一季度外贸逆差创下近几年的新高，有消息称，下半年美将加大对人民币升值的压力，虽然刚刚公布的四月份外贸数据意外的出现大幅顺差，但下半年外贸行业的情况还很难预料，这就给未来的加息幅度和力度增加了不确定性

目前虽然处于加息通道，但执行的毕竟是“稳健的货币政策”，这就给加息设定了一个上限，利率一定会低于07到08年“从紧货币政策”的水平，年终利率应该维持在3.5到3.75之间，很难达到4或者更高

总的说来，下半年货币政策的基调不会改变，但加息幅度，力度相比过去都将放缓，当局可能更多的会采取调高准备金或者公开市场操作等数量手段

具体到楼市，即便下半年还会有一两次加息，但最终幅度不可能达到货币从紧政策程度，虽然会有一定影响，但应该不会有类似08年那样的资金紧张情况的发生

再说人民币升值问题其对楼市的影响主要体现在国际热钱的动向上，有人估算自05汇改以来，进入中国的热钱总量达到一万亿美元，而日前央行公布的房地方向贷款余额仅为九万亿人民币左右，相比之下可见热钱数量之庞大，其影响决不可小视

热钱奉行快进快出获利回吐的原则，他们不会投资实业，更多的会投资资本市场，我相信面对中国楼市这块肥肉，热钱绝不会按兵不动但根本上说，热钱进入的最大动力是人民币升值，最近有消息传出，美方有意在下半年对人民币升值施加更大的压力，如果这是事实，那么必将刺激热钱在下半年加速的流入

当然，这里面还有一个更重要的因素就是美联储六月的议息会议从目前数据看，美国的经济数据参差不齐，虽有通胀风险，但从美联储四月的声明来看其似乎更倾向于维持目前的政策，那么六月份，甚至年内美联储加息的可能都将降低，虽然qe3应该不会再出现了，但未来半年内美元还没有足够力量走上上升通道，这也加剧了热钱进入的动力

自去年汇改到现在，大约一年时间里，人民币升值幅度约为5%多一点，这与美国要求的幅度还相去甚远，即便未来升值速度翻倍，那么也还有一年多的升值时间，这就给热钱继续留在中国创造了条件不过值得注意的是，热钱会在升值过程中出逃，所以还是影响时刻保持警惕，但总的说来，下半年热钱还是应该暂时留在国内，这对于下半年的楼市是一个利好

最后再说当局的调控政策很对人说自四月以来到现在的楼市调控都是“空调”，大加贬斥，但我个人觉得，本轮调控是非常成功的因为当局本来的目的也不是打压楼市，而是遏制其过快上涨的势头，从去年到现在，楼市的涨幅明显下降，基本得到稳定，这说明调控的目标完成的很好

但本轮调控的具体措施似乎就没那么完美，各种指令性的违反市场常规的限购令频出，这虽然能在短期内见效，但其“副作用”却也不小，长久可能会出现适得其反的效果

通过对前面两条的分析，下半年楼市还是存在很大的上升压力，在这种情况下，除非货币政策放弃“稳健”转而“从紧”，当局的调控政策很难改变或放松不过从过去一年的经验看，未来调控目标还是会以防止房价过快上涨为目标，其对楼市的影响是防止暴涨，维持缓中有升也就是说，虽然楼市调控表面看对楼市是利空——当然短期也的确是这样——但从更远的角度去看，调控是有利于楼市健康发展的，起码是有利于楼市暂时保持稳定的，因为这种泡沫化的楼市最怕的就是暴涨暴跌的大幅波动

以上只是我从我比较熟悉的三个方面预测的下半年楼市走向，还有诸多重要因素没有没有考虑，所以只是一个试探性的预测但从这三个方面分析，我们可以发现下半年的楼市还是存在一定的上升压力的，最关键的加息这个不利因素在下半年还很难达到让楼市伤筋动骨的程度，其他两个方面在下半年出现重大变化的可能也不大，所以总的说来，下半年的楼市还将维持过去一年内稳中有升的态势，甚至上行动力更大一些

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