预测面积与实际面积之间有误差该由谁买单

　　预测面积与实际面积之间有误差该由谁买单

　　1.房屋建筑面积如何计算

　　房产管理局测绘指导处相关负责人介绍，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其中共用面积是指，整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房和人防工程等建筑面积

　　“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房和人防工程，这些建筑算面积，但不列入共有面积”该负责人表示

　　如果对测绘面积有异议，可以要求进行复测，复测后的结果若在允许误差范围内，说明原测绘结果是正确的，测绘结果可以利用；若超出允许的误差范围，说明原测绘结果是有问题的

　　2.遇到“面积误差”，该如何维权

　　对“面积误差”，律师说，由于施工过程中受其他因素影响，开发商往往不能完全按图纸施工，且存在计算差异，所以在期房买卖中，面积差异经常发生“建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积基本包括楼梯间、一层公共门厅、出层面楼梯间等公摊面积的计算是按照每户面积比例计算的，如一楼公共门厅共100平米，有10户摊，是依照10户面积的比例分摊，而非简单的每户1/10”

　　律师认为，出现误差，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，面积误差比绝对值在3%之内（含3%）的，据实结算房价款面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部份的房价款由出卖人承担，产权归买受人产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%之内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部份的房价款由出卖人双倍返还买受人

　　3.若项目发生规划更改，该如何处理面积误差

　　律师认为，经计划设计单位同意、计划行政主管部门批准的规划设计变更，导致合同约定情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）变更的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未定期作出书面答复的，视同接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房买受人不退房的，双方应当另行签订补充协议

　　4.其他建议：合同细致约定，谨防面积“圈套”

　　律师建议，为避免可能出现的面积“陷阱”，买房时，合同约定一定要细致，比如，不能仅仅就面积进行约定，对户型等也要约定，同样是30平米的厅，3×10和5×6是有很大区别的“如依照建筑面积计算，套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同对这些司法漏洞，只能靠买受人在签订合同时进行约定”