养老产业从哪开路前景看好却举步维艰

养老产业从哪开路？前景看好却举步维艰

中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。随着城市“4—2—1”家庭发展格局的来临，家庭结构日益核心化、小型化，独生子女夫妇赡养老人不堪重负，家庭可以为老年人提供的资源越来越少，养老问题将更多地求助于社会。一时间，与老年群体所需的吃、穿、住、行、等相关产业迅速兴起，其中与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

开发商破冰

据最新统计数据显示，昆明已进入老龄化城市，截止2008年底，昆明市60岁以上的户籍老年人口为763502人，占全市总人口的14.45％，且以每年超过3.5％的速度增长。如果按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为220万平方米。然而，昆明目前纯老年居住的住宅即老年公寓开发几乎是一个空白，全市现有的各类93所养老服务机构仅6580张床位，较市场需求不过杯水车薪。

2008年9月9日，号称昆明首家酒店式老年公寓项目——上井雅苑举行了开工仪式。项目位于云南野生动物园路口，占地面积20亩，规划总建筑面积5.4万平米，计划于2010年6月竣工。

据了解，上井雅苑老年公寓将按星级酒店、星级老年公寓标准规划设计建设，项目为１８层，配有低速名牌电梯。整体建筑户型为小户型，面积为20至90平方米不等。该项目配以专业养老社区化服务，包含云南文化展示区、餐厅、会议中心等，建好后的老年公馆将配有健身房、桌球室、按摩中心、老年俱乐部、扶老上网室等20余项专为老年人服务的公共娱乐和服务设施。

投资商昆明上井商务信息有限公司项目负责人介绍，项目运营采用产权式和租住式两种形式，1-5层将用于出租，其余楼层全部出售，拥有70年产权。租用的老人在缴纳相应费用后，衣食起居可享受统一看护照顾；而购房后的老人则可免费使用项目配套设施，也可有偿选择看护服务。该负责人表示，上井商务瞄准了昆明养老住宅的商机，希望上井雅苑项目能将昆明人养老正从第一代敬老院、养老院模式，第二代老年公寓简单居住模式，全面进入到第三代旅游型酒店式老年公馆、互换居住老年公寓模式。

上井雅苑的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。

千人等一床

5月1日，廖郑荣（化名）1个月的假期只剩下3天了，他必须在最后的3天内，给69岁的老母亲找到一个合适的老年公寓。这天一大早，他再次来到云南省某老年公寓希望碰碰运气，能不能让母亲插队入住。这已经是1个月内第四次来这了。

廖郑荣还没走到咨询处，工作人员先认出了他，“真是对不起，目前还是没有床位”，还没等他开口，工作人员便抢先告知。虽然这个答案早在意料之中，但廖郑荣还是不肯死心，他希望工作人员能给他开个后门，只要能让老母亲住进去，哪怕多加费用也成。然而，他的请求立刻受到了工作人员的回绝，他们耐心地劝说廖郑荣，“别着急，你已经排过号了，有床位会第一时间通知你”。这是廖郑荣1个月内重复听到最多的答案，而工作人员手中的那本登记本更是让他绝望，因为他早在4月5日就做过登记，而当时他的号数是1211号，这也意味着他前面有超过千人排队等着。

廖郑荣怎么也闹不明白，那么大的城市， 要给自己的老母亲找处像样的老年公寓怎么就那么难？廖郑荣在上海一家外贸公司任职，因为早年离异，他一直与母亲生活在一起。今年初，他被公调到昆明，由于上海没有什么亲人，他只好带着母亲一起来到昆明。为了让母亲有个良好的生活环境，他决定给母亲在昆明找个条件好一点的养老公寓。在他看来，在子女有条件的情况下，让老人在老年公寓养老是个不错的选择。在上海的时候，廖郑荣便为母亲买了一套老年公寓，在那里老人的生活起居都有专人照顾，更重要的是，老年公寓的社区居家氛围让老人生活的很开心，而他也很放心。“其实，老年公寓就是老人们的家。在一些发达国家和城市，老年公寓养老已经成为一种趋势。”

目前廖郑荣的母亲还在上海，必须等自己在昆明找到合适的公寓才能过来，但是让他感到吃惊的是，在昆明，老年公寓却是个“稀缺货”。

老年公寓之惑

回想起这一个月给母亲找“家”的日子，廖郑荣很是无奈。为了尽快合适的老年公寓，他专门请了1个月，因为人生地不熟，他只能通过网络和拨打114查询，当开始的时候，他觉得事情很简单，因为相关记录很多，随便一查都有上百家，但是当他一家家实地了解后才知道，事情远比他想象的要困难得多。

让廖郑荣首先感到困惑的是，在昆明，老年公寓其实就是敬老院，而在他的意识里，老年公寓应该是一种住宅形式，介于老年住宅与养老院之间，既可以使老人有独立的居住单元，保持家庭气氛，又可提供各种较好的社区服务，帮助老人安度晚年。

记者了解到，在国外及我国发达地区，老年公寓作为居住物业类型之一，已逐步占据一定市场份额。老年公寓作为老年人居家养老的一种形式，是根据老年人生理特点和方式设计建造，专供生活能自理的老年夫妇(包括单身)住用的成套独用住宅；在经营管理上，这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。

但是记者走访发现，昆明以“老年公寓”命名的机构数十家,包括云南红十字会老年公寓、云南六甲生态园住家式老年公寓、昆明市西山阳光老年公寓、昆明五华心怡老年公寓等，这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般是由政府经营，大部分仍是养老院性质的路线，真正具备市场化老年公寓基本特征并不明显。

这也让廖郑荣产生了另一个疑惑，在近一个月的了解中他发现，市场对于昆明老年公寓的需求其实很大，但目前纯老年居住的住宅即老年公寓开发几乎是一个空白。昆明的气候特别适合老年人“候鸟式”养老，许多老年人都将养老地选择在昆明，在了解中就碰到了3个来自黑龙江的老人，他们专程来昆明实地考察，但和自己一样他们都失望而归，“昆明养老产业任然相对滞后，暂且不说市场化老年公寓空白，就现有的养老机构也根本满足不了需求”。

开发之困

一些业内人士认为，目前全社会“四二一”的供养关系不断增加，使“中间代”所承受的扶养压力很大。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，有些老年人不愿意和子女同住，并且这一比重在不断上升。其中很多城市老年人会选择社会养老的方式，随着需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。

然而不可忽略得是，有别于单纯商品房住宅，老年公寓具有特殊要求，首先老年公寓适宜选择在空气新鲜，交通方便，环境优美的地方；二是老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”建设，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求；三是老年公寓的道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。此外，老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育设施等。对于开发商来说，开发老年公寓显然要比商品房住宅复杂得多，成本将相应增加。

与此同时，房价也是一个至关重要的问题，一方面成本增加将直接抬高房价，如果房价过高，消费将无法承受；另一方面不少有心经营老年公寓的开发商担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，老年公寓恐怕难以盈利。

事实上，由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，老年公寓的开发举步维艰。昆明某开发商曾在两年前有意开发一个老年公寓项目，但在对省外城市经过市场调查后发现，老年公寓项目的市场处境比较尴尬，一方面需求很大，而另一方面空置率有很高。他的一份调查报告中显示，同样在上海，嘉定华亭镇建了十几幢老年公寓，共有1000多张床位，结果只入住30多人，最终因无法维持而告终；奉贤区红庙镇的一所老年公寓，三星级宾馆的设施，350多张床位至今只住了不到50人；也曾有开发商设想在崇明打造“世外桃源”，但宣传近一个月，只有一人前来咨询。

同时不少有意向开发老年地产项目的开发商坦诚表示，开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事，但目前没有任何政策表示可以对开发过程提供优惠。

乱象丛生

巨大的市场潜力让老年地产成为一块诱人的“蛋糕”，越来越多的资本不惧阻碍争相试水，与此同时，一些企业利用市场需求心理，打政策擦边球，致使市场出现了许多乱象。

记者了解到，为了节约开发成本，许多企业借用老年人喜“静”的心理，把项目建在郊外，并将此作为卖点。但在专业人士看来，公共配套不支持在城市郊区开发老年公寓。老年人的社会服务配套还是要依赖城市的大众公共配套，而社会的大众公共配套主要分布在城市中心区，如果将老年公寓建在郊区的话，一方面生活将受到影响，另一方面，由于不具备相应的医疗条件，老年人出现疾病时将很难得到及时救治。

在老年地产开发中，“非法集资”现象屡见报端，最具代表性的事件是长沙中天行非法集资案，长沙中天行以拟建房车示范营地和老年公寓为名，以会员制的形式开展活动，通过业务员以“加入中天行房车俱乐部”的名义在社会上吸纳会员，短短一年间，该公司便向社会非法集资近亿元。然而最后，该公司并未进行任何开发建设，近6000多万元集资款不知去向。 对于开发商涉足老年公寓开发，相关业内人士而业内人士认为，这是昆明养老产业从公益性向市场化的转变，但从居者本身的利益及安全管理和市场需求出发，该人士建议，对于老年公寓的发展，政府应出台具体的政策支持。

目前老年公寓全国都在发育期，

据资料显示，早在2000年我国老年人口比重已超过10%，并以每年3.2%的速度攀升。老龄化来势汹汹，对我国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。从另一面来看，庞大的老年人口也正催发着“银发经济”的繁盛，譬如涉及地产的新兴行业——老年公寓。

老年公寓与过去的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅。现代化的老年公寓，如同地产项目一般，户型、景观设计都是必须的，还要按照老年人的特征与习惯进行相应配套设施。老人们在这里花钱买服务，既有自己的私人空间又能享受老年社区的热闹，还能得到专业护理人员全天候的照顾，十分自得。

老年公寓在发达国家十分盛行，是供健康老人集中居住的专用住宅。以商品住宅形式在中国出现，只是近几年的事情。从全国范围来看，老年公寓还属于曙光初现的阶段，大多数老年人传统的养老观念还没改变，基本上还是习惯于居家养老。另一方面，市场化运作的老年公寓还很少，国家也没有相应的法规出台来鼓励投资者进入这个领域。

随着社会发展，“421”模式的家庭越来越多，一部分身体尚且健康、有固定收入、独自居住的退休老人似乎开始青睐这种养老新模式，并发展为旅游式、候鸟式的养老形式，本来就寥寥可数的“老年养生公寓”更显紧俏，尤其在风景优美的度假胜地。也许是对于迅速到来的老龄化社会，人们还没有一个充分的认识，楼市对“银发经济”更显得应对不及。

云南昆明优越的气候条件和自然景观征服过无数国内外游客，也是国人心中理想的养老去处。加上自身庞大的老年群体，“老年养生公寓”住宅市场似乎是一块诱人的蛋糕。

先行者

养老公寓的模式

北京——位于北京市昌平小汤山的北京太阳城老年公寓，为全国首家大型老年公寓。项目占地42万平方米，30万平方米的建筑面积配备有7万平方米的公建设施。太阳城的社区内，具有各种公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场多种建筑，并兼顾东方建筑风格的四合院、回医堂、仿古文化步行街、庭院等。根据老年人的身体状况、经济条件和爱好，北京太阳城把公寓设计成三大类：一是宿舍式公寓，二是居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。三是护理式公寓，把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。同时，还配备有250到300平方米、400到500平方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。1.6万平方米的太阳城医院也是该项目亮点之一，医院对入住的每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主量身订做保健方案，同时设置紧急呼叫系统将医院同各家各户及社区公共场所的每一个角落连接起来。

杭州——杭州地区老年人口近88万，城区55万。2002年的杭州城区有116家养老设施，平均每个养老设施床位不足25张，主要以收养杭州市区孤寡老人为主，也接受一部分自费寄养。2001年4月开园的度假型的老年公寓“萧山颐乐园”，才可以说是正真意义上的的老年公寓。该园由萧山区老龄委投资4700万元建造，有老年公寓160套，分大中小套三种，按每平方米1200元收费，老人在入住前一次性付清，老人只有房屋的使用权，没有产权，直到老人去世为止。颐乐园分6个区块：老年公寓、托老部、医疗中心、老年活动中心、三产用房和后勤服务中心，每个区块有防风雨的连廊相接。每套老年公寓内有彩电、空调、电话、独立卫生间和24小时紧急呼叫系统，且每层楼都有护理站，有专门人员护理。开业时，老年公寓的套房均已经转让完毕，且萧山老年颐乐园二期也将于2010年建成。老人可以在老年公寓度过余生，也可选择居住几年：如住一年，返还所付款的90%；住1-5年，按照每年5%的比例递减退款；15年至终身退款比例一律为40%。入住老人都是家庭条件较好、且主要以低龄老人为主。这种居家养老和社会养老相结合的模式，属最早在浙江出现。

上海——2006年，上海市第一个大规模老年公寓“亲和源老年公寓”动工，属居家养老和机构养老于一体的养老机构。上海是全国老龄化最早且最严重地区，老年人口在总人口中的比例接近20%。各级政府和社会各界大力兴办养老机构，解决了很大一部分老人的照料问题，但也有有很多老人反映，这样的养老机构在精神文化和独立空间上得不到满足。亲和源老年公寓由企业投资3亿资金建成，提供医疗保健、文化娱乐、精神慰藉、餐饮等全方位的服务，为老人打造既能享受家的独立温馨，又能享受专业化服务的养老之地。项目由低密度的住宅、娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院及商业配套设施等组成的老年生活区，占地面积60618平方米，其中老年住宅12幢910套电梯公寓74040平方米，可容纳1800名老人。

重庆——2006年底，重庆市决定未来打造7个老年颐养场所。另外重庆老年产业项目一条街东和地产·东和院项目、合川江城老年公寓项目、云南生态园老年公寓、歌乐山老年公寓等一大批老年地产项目也相继出世。其中部分属于在建项目，建设规模都相对较大。项目具备老年公寓、老年健身场所、保健医疗中心等设施，并根据老年人生理、心理特点精心规划，所有的工程和设计都将尽可能方便老年人的衣食住行。建成后，颐养场所小区将以低于主城商住楼售价发售，除了买房入住，也可通过短期租房、中长期租房进驻社区。张靖

前景看好却举步维艰

昆明当地以旅游、休闲、养生为主的老年公寓数来数去也就一两家，供不应求场面时常见报，新的老年地产项目又鲜有出世，乍看之下颇有些令人不解。

虽然“在老年公寓养老”的新模式在我国各大城市刮起不小旋风，昆明老人对传统的养老模式似乎更显“忠贞”。一是由于社会上还是以福利性质的养老院、敬老院为主，不到万不得已不会选择离开家庭；另一方面新型的养护合一的老年公寓却又止步不前。

另外，各项职能体系的不完善也使得该市场举步不前。比如为促进民间资本对社区养老服务的投入，政府对这方面相关优惠政策还太少；社区管理部门意识不够，还未认识到社会养老时代的到来；社区养老服务还带有浓厚的行政管理色彩，政府和社区还未真正分开，发展总体上仍属于政府在推动；养老服务机构的设施、专业化人才的投入、机构资质的设置也均有较高的门槛，使得企业望而却步。

就昆明而言，主城区寸土寸金，城区内养老机构多存在空间狭窄、设施不全的问题，不少由于位于城中村内，还面临着拆迁的命运，也就更不可能继续投资。在远离城市的县市区，风景优美却又配套不足，没有医院配套就等于老人生命安全没有保障，即使勉强入住也胆战心惊，若再加上交通不便，将不利于与朋友家人情感交流。徐暄

链 接

养老产业从哪开路？

第一，健全法律法规，完善相关政策措施。在我国的现实国情下，社区养老服务的发展在很大程度上取决于政策的支持程度。政府应从宏观的角度制定各项支持社区养老的政策，如社区养老服务设施用地、用房优惠政策、养老服务设施收费优惠政策、减征或免征社区兴办老年服务福利事业企业所得税、放宽注册条件、免交注册手续费、政府对社区养老服务设施和项目的财政支持计划、城市公建配套法规、社区养老服务管理规章以及社区养老服务实施管理规章等。

第二，加强社区居家养老的理论研究，改善居家养老的观念。投入必要的人力、物力加强养老方式尤其是新型居家养老方式的研究，提供预测和规划的工具。转换思维，改善居家养老的观念，增强对社区的主体感和责任感，使社区居民自觉将自己融入社区的集体中。

第三，明确政府在城市社区养老服务中的定位，政社分开，下放社区权力。政府应退出社会福利服务生产领域，其角色转换为社会福利的推动者、提供者和监管者。政府应当从不该管的职能中退出来，并将这些职能还给社区组织。下放的权力主要包括以下两方面：一是资金权的下放。二是管理权的下放。

第四，拓宽养老资金渠道，形成多元化和多渠道投入的发展机制。建立以社会筹集为主、政府资助为辅的多层次、多途径、多渠道的投资发展体制。继续扩大宣传力度，鼓励社会各界积极关注养老事业，鼓励社会团体，企事业单位和个人向社区养老服务机构捐资、捐物或提供无偿服务。同时，可根据老年人的实际承受能力，形成不同档次的服务标准，实行有偿服务、低偿服务。这样既实现了政府购买服务，又满足了社区不同层次老年人的服务需求，同时也能吸引私人投资，拓宽资金来源。

第五，完善社区养老机构的设施建设。首先，改善社区养老服务设施的使用功能。其次，要完善医疗保健康复设施，开展保健康复、常见病预防等知识讲座。再次，完善社区老年文化体育设施。

第六，建立一支专业人员与志愿者相结合的居家养老服务队伍。需要对服务员按不同的要求进行专业知识和技能培训，实行职业资格制度和技术等级认证制度，按培训技能考核的等级从事相应等级的服务，做到持证上岗，不断提高服务人员的专业化水平。其次，加大宣传力度，倡导社区养老志愿者的参与，减轻专业人员缺口大的压力。

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