内外交困中国地产上演围城美食

翟宇

当国内房地产市场还在为何时能够回暖而“苦恼”时，却有越来越多的外资在国内房地产市场的投资浮出水面。一面是外资持续流入的国内房地产市场，一面是受融资压力而被迫放缓的供应节奏，充沛的需求资金与紧缩的市场供应之间或许又将上演一幕房价畸形上涨的高潮。

中国奥园昨天宣布，与房地产投资基金Macquarie Global Property Advisors Bermuda Limited（下称“麦格理”）合作开发广州番禺区中心城区南德福路北侧政府储备用地南区地块项目，双方各持有项目50％股权。

奥园此番与海外基金合作或许也有难言之隐。据奥园披露，此次完成项目股权出售后，公司预期将产生出售亏损约104.9万元。但奥园同时也表示，与麦格理的合作将能为公司与国际知名投资者建立长期的战略关系，并为公司日后带来更多机会。

当国内房地产市场还在为何时能够回暖而“苦恼”时，却有越来越多的外资在国内房地产市场的投资浮出水面。韩国未来资产在今年 月刚刚从基汇资本手中收购了翠湖天地御苑内的尚明居服务式公寓。

就在上述交易前一个月，北京的华普中心亦被瑞安建业（098 .HK）出售，市场消息称买方也是来自韩国的资本。几乎同时，金地集团（600 8 .SH）也宣布，与瑞银（UBS）在境外共同发起设立房地产投资合伙企业，共同投资国内的房地产市场。

商务部发布的数据显示，今年前两个月，全国新批设立的外商投资企业比去年同期下降2 .51％，但实际利用外资金额同比增长了75.19％。国家发改委对外经济研究所所长张燕生此前接受采访时表示，今年前两个月FDI的高增长有一个明显的特别之处，就是服务业吸收投资增长迅速，特别是一些城市建设和房地产方面的投资金额十分巨大。

广州高力国际总经理林国东表示，尽管美国发生次贷危机，但是对于境外资本来说，中国仍然是他们首选的新兴市场投资地。“正由于次贷带来的损失需要由更多元化的业务弥补，因此，保持经济高速增长以及人民币升值趋势、政策环境也日渐透明化的中国，始终是这些境外资金的重要选择。”

外资流入

另据了解，由于人民币持续升值，与美元汇率挂钩的港元也遭遇贬值的命运，已经有香港居民将原本放在香港银行的港元转为内地的人民币存款，这样他们既可以享受较高的利率，还有可能从人民币的稳步升值中获利。

还有一些香港居民更加“大胆”。他们并没有将存在香港银行中的港元换成人民币，而是直接换成了内地的房产。由于香港各大银行见他(指陈冠希)的样子残(憔悴)了很多的最优惠利率在6％左右，但房贷利率一般都在最优惠利率的基础上再减去 ％左右，这意味着香港买房者实际负担的房贷利率仅 ％左右。

一位经常往返于香港和内地的香港人告诉，以香港目前这么低的房贷利率，如果香港的居民将自己在香港的房产抵押获得贷款后，将这笔资金拿到内地购买房产，那么不仅可以使自己以较低的成本持有内地的房产，而且避开港元贬值的风险，同时还可以享受人民币升值以及内地房产升值带来的丰厚收益，可谓一举四得。

实际上，他们将香港的房产抵押后获得的贷款用于在内地购房，以人民币每年5％的升值速度计算，在内地房产价格没有变动的情况下，他们在香港的这笔贷款已基本可以算是无息贷款，因此对他们来说，以这种方式持有内地房产的成本将非常之低。

这或许也是为什么在内地购买房产的境外人士中，香港居民占有较高比重的原因。据DTZ戴德梁行的数据，上海虹桥古北板块的皇家花园及御翠豪庭，其购房客户中境外客人占据了超过50％的比例。

美国次贷危机爆发后，在过去半年间，为了减少次贷危机可能对经济带来的不良影响，美国已经将联邦基金利率由去年9月份时的5.25％下调至目前的2.25％，幅度超过57％。与此同时，国内的利率一直处于上升态势，目前一年期的基准利率已达4.14％。与香港的情况类似，中美息差的存在，同时在人民币持续升值的情况下，外资将会持续流入内地。

上海高力国际华东地区商业代理执行董事刘小华亦对表示，确实存在这种可能。但她以不了解具体情况为由，未就这一问题展开。但全国人大财经委副主任吴晓灵两会期间接受媒体采访时已坦言，次贷危机可能导致更多热钱到中国逐利。

据普华永道国际会计公司调查研究显示，目前有大约41％的国际机构投资者希望增加在中国房地产业的投资。作为可供选择的一个投资领域，国际机构投资者更愿意大量投资中国炒房地产。

内地企业受挫境外融资

就在越来越多的境外资金进入内地时，内地的房地产企业却在银行信贷紧缩、楼盘销售不畅的逼迫下，不得不到香港地区甚至美国的资本市场寻求上市融资。但是，受到美国次贷危机的波及，香港资本市场持续不景气，已导致包括昌盛中国及恒大地产在内的内地房地产企业IPO受阻。

与此同时，没有境外IPO计划的中小规模房地产开发企业，也遭遇到来自大洋彼岸次贷危机的“寒流”。在北部某二线城市的杨先生（化名），旗下有多个地产项目，其中以商业地产为主，此前已与两家外资投行达到投资合作的意向，向由于次贷危机的影响，两家外资投行近期都已向他表示，将缩减投资额。

这一变故使他不得不临时再寻找另外一笔资金。但他仍然将资金的来源严格限定于外资，甚至表示：“国外的热钱也不要紧，我们有办法以合法渠道把钱汇入国内。”实际上，在此之前，国内大多数专家学者都认为，次贷危机并不会波及到内地。但是，恒大地产IPO受阻，已基本可以确定是受到美国次贷危机的波及。

花旗银行副总裁蔡金强亦表示，内地并不可能与美国次贷危机完全分开，“即便不考虑全球化的因素，资本市场的氛围以及市场的购买力，实际上都是相互联系并互相影响的”。只不过对内地的影响有一定的滞后性，美国次贷危机在去年9月时已经爆发，但一直到现在，才对内地产生明显的影响。

刘小华的观点却与蔡金强不同，她认为，次贷危机主要是对投行等金融机构影响较深，但目前内地商业物业明年春节过后的需求主力并非是投行这样的机构，而是主要集中于商业、IT、保险以及制造业等行业，因此对内地的租赁需求并没有明显的影响。

但与内地邻近的几个市场传来的消息仍难以令人心安。在美国减息效应的影响下，香港楼价自去年底开始大幅上涨，因此推动一些境外基金今年初开始趁高离场。新加坡政府投资公司（GIC）和摩根士丹利都已经开始将其手中的香港物业套现。

据了解，GIC在大半年前已经在市场上放售位于香港的中远大厦15层全层办公楼面。摩根士丹利目前也在为其位于中环皇后大道1 9号的2 楼整层办公楼寻找买家。内地的情况也有些微妙，除了瑞安建业又计划将北京的圣元中心和大连希望大厦出售，李泽楷旗下的盈大地产（04 ）也宣布，正与有意向的买家商讨出售其位于北京盈科中心的股权。

与此同时，也有更多的外资正虎视眈眈，急于进入国内市场。据林国东介绍，虽然在限外政策下，外资进入国内投资房地产市场显得较之前更为谨慎，但他表示，现在咨询内地业务的私募基金的流量，其实没有减少，而规模大多集中在5000万美元左右，来源仍以欧美地区的居多。

在麦格理、高盛、基汇资本先后将所持的中国物业套现后，最早进入中国房地产市场的海外基金摩根士丹利仍执着于中国市场，其去年在上海收购的多幅住宅楼项目，近期都已陆续以酒店式公寓的面貌推向市场。

令人担忧的是，已有数十家内地房地产企业因恒大地产搁置在港上市不得不相应将上市计划延后，这些企业在融资受阻的情况下，将相应推迟旗下房地产开发项目的投资进度，必将在一定时期内造成供应量的减少。一面是外资持续流入的内地房地产市场，一面是受融资压力而被迫放缓的供应节奏，充沛的需求资金与紧缩的市场供应之间或许又将上演一幕房价畸形上涨的高潮。

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