租赁办法出台房东如何应对出租新规

　　租赁办法出台 房东如何应对出租新规

　　住房和城乡建设部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》给房东们立了新规矩根据新的法规规定，房东要在合同时间长短的确定、二房东监管、“住改商”以及租赁合同备案等方面做出相应调整

　　房东们要注意了，从明年2月1日起，如果将自家房屋分割以后再行出租，将可能面临最高三万元的罚款

　　住房和城乡建设部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下称《办法》）的规定，将让“群租”面临重罚《办法》同时还规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平

　　毋庸置疑，《办法》将会促使住房租赁市场产生新的变化对房东们来讲，如何适应《办法》带来的新变化呢

　　租赁办法出台

　　在报纸上看到《办法》将要实施的后，上海的刘女士马上想到要找自己的租客聊一聊

　　刘女士的房子租给了一家餐饮公司，一直被当做职工宿舍使用一套大约100平方米的两房，里面放了6张带有上下铺位的床，最多的时候住了12个人一般情况下，也有大概不下10个人居住在里面

　　在此之前，刘女士并未过量关注此事，一来这家餐饮公司管理较为规范，虽然住了不少人，但并未对左邻右舍的生活造成影响，无人提出异议；二来这家公司从不拖欠她的房租，而且对房租涨价要求也从不计较，因此一直以来也相安无事

　　但《办法》的出台，却让她意识到了问题所在根据上海市统计局官方站上的相关数据显示，2009年上海人均住房居住面积17.2平方米根据《办法》规定，她这套房子最多只能居住5个人，目前已严重超标刘女士当然明白超标带来的后果，那就是将会遭到有关部门的严厉查处因此，她心里有了约谈租客的想法

　　由此不难看出，《办法》的出台，对住宅租赁市场将会产生不小的影响早在1995年曾发布过《城市房屋租赁管理办法》（以下简称老《办法》），该法令在《办法》实施的同时废止注意到，新老《办法》的主要区别是对租金约定和“群租”管理做了明确的规定新《办法》规定，即：房屋租赁合同期内，房东不得单方面随意提高租金水平而对于“群租”这类最近几年才出现的现象，新《办法》也明确了具体的处罚措施：出租住房的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准，违者将被处以5000元以上3万元以下罚款

　　从宏观层面来看，业内人士认为这是宏观调控的一个组成部分，其意图在于合理引导住宅消费中原地产研究咨询部经理马冀认为，考虑到目前房价高企的现实，《办法》的一个主要作用在于规范住宅租赁市场，从而将部份购房需求引入租赁市场，以减缓当前社会对高房价的焦虑

　　是否会推高租金

　　“新的《办法》会不会导致房租上涨呢”苏州的李先生这样问

　　李先生的耽忧并不是没有依据目前，李先生目前租房住，为了节约租房本钱，他选择跟同事一起合租了一间房他所担心的是《办法》对房屋出租管理趋紧，要求房东将住房出租之后在房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，这也意味着政府即将开始严格征收房屋租赁税，“房东肯定会将这部份本钱转嫁到租客身上”李先生说

　　李先生的猜测并非没有道理据了解，房屋租赁税一直存在，只是除了管理比较规范的大型商场房屋租赁税能够收到，因为经营商家办理营业执照必须有房屋租赁合同，而且必须通过正规手续来办理而对普通的商品房出租来说，税务部门根本无法掌握出租情况，除非租客特别提出需要发票而促使房东主动缴税，否则一般情况下是征收不到的

　　而目前这类情形将要产生改变，《办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”而对于违规行为，将处以最高1千元的罚款这项规定将造成房东出租房屋的成本增加，而这极有可能会转嫁给消费者

　　除此之外，业内人士分析认为，加大对“群租”现象管理之后，有可能会导致市场需求矛盾加剧，使得租金水平上涨《法规》第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”否则将受重罚，最高罚金可达3万元业内人士分析认为，目前“群租”现象普遍，在减少“群租”现象的同时，将会加剧住宅租赁市场的供需矛盾，从而造成租金上涨

　　房东如何应对

　　新《办法》实施以后，房东应如何应对

　　根据《办法》规定，发现主要在四个方面做出调整，如合同时间长短的肯定、二房东监管、“住改商”以及租赁合同备案等方面

　　签短期合同

　　具体法规条文：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随便提高租金水平

　　无论是老《办法》，还是地方性的租赁管理办法如上海的租赁管理办法实施意见，均未对此做出过明确约定不过有律师告知，根据《合同法》相关规定，签订租赁合同以后，房东随便提高租金水平，属违约，应付相应的违约金，如在上海，一般要求房东“退一赔一”，即除退还当月租金外，还应该另行支付一个月的租金作为赔偿金

　　新《办法》明确要求租赁合同期内不能涨房租，而对于目前楼市即将面临房产税开征、物价上涨压力较大等现实问题，业内人士主张房东可暂时采取签订短期合同的形式，以应对可能出现的成本增加压力一旦房产税开征，住房出租成本增加，房东还可在合同到期之后与下一名租客协商，来共同承担增加的成本

　　看紧“二房东”

　　具体法规条文：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住

　　对这项规定，明显是针对当前“群租”现象而制定的，其违规也很明确：先责令限期整改，逾期不改正的，可处以5千元以上3万元以下罚款目前“二房东”将住房分割出租的情形极其常见对此，上海君悦律师事务所律师许海波表示，在转租过程中，房东需与“二房东”明确约定，不可分割出租如被人举报为“群租”，主管部门如处罚房东，可依据此约定向“二房东”主张，这样可避免由于“群租”而造成的损失

　　“住改商”需谨慎

　　具体法规条文：有下列情形之一的房屋不得出租：违反规定改变房屋使用性质的

　　将沿街住宅改为商铺对外出租，以获得更多的租金收益，或者将公寓租给小型的公司用做办公室，这种现象非常普遍，尤其是后一种情形，在北京、上海等一线城市的中心区域，极为常见不过在新《办法》实行以后，房东需要注意了，违反这条规定之后，也会面临相应的处罚，如果没有违法所得，可处以5千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过3万元的罚款对此律师建议，应该谨慎对待“住改商”，惟有通过有关部门审查，并备案之后，方可如此操作

　　主动备案

　　具体法规条文：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案

　　这项规定并非新内容，在老《办法》中也提到过只是两者有着明显区别的是，新《办法》对不备案的情形，明确了具体的处罚措施，即：个人逾期不备案的，可处以一千元一些的罚款

　　许海波表示，在此之前对住宅租赁市场监管并不是很严而如今税务部门有可能会将房屋租赁税代征权拜托给各社区居委会，并给予一定比例的返还在这种情况下，房东们偷逃税款的可能性非常小由此看来，与其让主管部门找上门来，还不如主动备案省事

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