高考加油地产待到僵局终破时道是无晴却有晴魏家

地产：待到僵局终破时 道是无晴却有晴 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点回归理性，僵局终破。我们认为下半年在政策不放松前提下，库存资金两把剑终将打破地产调控僵局，而结局一定不是“双输”，在宏观经济增长稳定、存量资金并不枯竭以及刚需依然旺盛的情形下，价格的适度调整必将带来销量的逐步修复。

调控非一日之功，政策将在多重博弈中寻求动态平衡。目前政策虽然基本压制了房价上涨，但因为当前调控行政色彩浓厚，容易一放就乱，长远看只有加大有效供给，同时加快经济结构化转型，解决对土地财政严重依赖的问题，调控才能真正完成。而中期来看，通胀和本币升值问题仍是调控的干扰因素。因此我们判断下半年至明年政策难以放松，后期政策维稳，微调为主，重点在于保障房建设的落实问题。

库存资金两把剑，打破僵局。2011年行业库存累积成为史上新高，去库存至少延续至明年下半年；而由于调控在货币端效果显著及去年的扩张热情，今年资金压力将直逼08年水平。若以08年资金缺口水平作为临界点，万夫不当的敢死队队员行业能承受销量最大跌幅为10%，这意味着下半年销售任务不轻，调价在所难免。

期待保障房大戏上演。我们测算十二五期间地方政府的保障房建设资金缺口为1.09万亿，而资金最紧张的是建设任务较重的2011年至201 年，每年资金缺口可达 00- 400亿。地方政府的资金压力主要存在于公租房和廉租房建设，而保障房将来的发展方向将以租为主，若不进行模式创新将很难推进。模式创新的关键在于地方政府、开发商相互之间缺少合作倒也说得过去。和金融机构三方利益的协调，而解决方案的重中之重是政府优惠力度与金融创新。目前保障房融资模式创新已初见端倪，三季度有望快速推进，我们期待下半年大戏开演。

价格适度调整下的销量修复将带动股价趋势上行，后期选股遵循三条逻辑。下半年“以价补量，以量补利”的状况有望出现，这将带动股价趋势上行。后期选股遵循三条逻辑，一是“强者恒强”逻辑，着重推荐行业高周转龙头，以及部分资金充裕，业绩确定的区域龙头；二是“模式差异化”逻辑，即某些商业模式独特，具有差异化扩张模式，并且未来两年有良好的销售预期的企业；三是“保障房”逻辑，保障房融资模式创新的推进将对参建保障房的开发商形成利好。下半年我们重点推荐的组合是福星、首开、保利、万科、冠城、北京城建和鲁商置业。