限购政策下买房怎样交易才安全

限购政策下 买房怎样交易才安全

限购令出台以来，不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中，二手房交易因其流程的复杂性，且涉及三方，成为街谈巷议的热门话题，关于限购产生二手房买卖法律纠纷咨询也接踵而至。为此，海南房地产网就购房者关心的一些问题采访了有关专家，为大家现场支招。

连环交易合法吗

【案情介绍】

上海户籍的王先生，拥有两套住房，均为小户型，3代同堂生活不方便。为改善居住条件，王先生准备将其中一套房屋出售，重新购入一套大户型。

王先生顺利地找到了买家刘小姐，双方签署了房地产买卖合同。在交易过程中，王先生恰好看中一套大户型，并与业主高女士就交易条件达成一致。高女士建议双方签署购房协议，并交付定金，以确保交易履行。王先生觉得有些为难，原因很简单，他现在是属于“被限购”对象，不允许再购买房屋。但如果等到自己房屋的出售手续都办好，可能高女士已经将房屋卖给其他客户了。王先生考虑，是否可以先与高女士签订一份定金协议，约定买卖交易条件，等到自己房屋的交易过户手续完成之后，双方再通过二手房交易系统进行交易？这样的方法是否会被认定规避限售政策而无效？

【分析】

以王先生目前的住房情况，的确属于被限售对象。按照限售政策的规定，政府是通过“不予办理房地产登记”来实现限售政策的，而政策的本意也不限制正常的改善需求。因此王先生考虑的“连环交易”的方案既不违反法律、法规的强制性的规定，也没有恶意规避政策，依据《合同法》第44条的规定，具有合法性。

【建议】

考虑到交易的特殊性，建议王先生和高女士注意以下几点：

1、王先生应该完整地向高女士披露自己的住房及交易状况，达到信息透明；

2、双方应该将王先生售房过户完成作为此次交易（二手房网签合同的签署）的条件，并合理预期交易周期；

3、双方应当对王先生无法正常出售房屋（考虑履约风险）导致的后果进行约定，如无责解约，或支付约定违约金；

4、王先生应当将其签署定金协议的事实通知刘小姐，以便于刘小姐依约履行并对违约的后果产生预期。

【建议】

考虑到交易的特殊性，建议王先生和高女士注意以下几点：

1、王先生应该完整地向高女士披露自己的住房及交易状况，达到信息透明；

2、双方应该将王先生售房过户完成作为此次交易（二手房网签合同的签署）的条件，并合理预期交易周期；

3、双方应当对王先生无法正常出售房屋（考虑履约风险）导致的后果进行约定，如无责解约，或支付约定违约金；

4、王先生应当将其签署定金协议的事实通知刘小姐，以便于刘小姐依约履行并对违约的后果产生预期。

“限购令”下该怎么签合同

【案情介绍】

楼市限购后，不少购房者已被限购却仍想买房，于是采用先买进后卖出的方式置换物业。他们认为，只要在办理产权变更前符合购房条件就可以了，对合同的效力不会产生影响。其实不然，按照“限购令”政策规定：购房资格的判定标准是以《上海市房地产买卖合同》的网上签订时间为准，那么这类客户若在签订买卖合同时并未将其名下房产处分完成，其所签订的合同同样是无效的。结果，购房者往往买不到房子还要赔上违约金。

【分析】

“限购令”下买卖双方应如何制定比较完善的买卖合同？

在签订《买卖合同》前，买卖双方往往会事先签订一份《买卖协议》，此份协议在法律上通常被认定为《定金协议》。购房者在签订此协议前，务必向中介公司及房地产交易中心咨询“限购令”的相关规定。因各交易中心对“限购令”的具体规定有不同的理解和操作口径，购房者应尽量先去预购置房屋所属区域的房地产交易中心咨询。

在充分了解自己是否具有购房资格的前提下，可将一些特殊条款约定其中，就可以避免事后所签订的《买卖合同》被认定为无效而给自身带来风险。

【建议】

在符合“限购令”政策的相关规定时，购房者应如实提供家庭材料，正确填写《购房申报表》，及时办理房产申报等相关事宜。

若在签订买卖合同时购房者才得知自己并不符合购房资格，此时应当及时与业主协商或解除定金协议，避免造成更大的损失，同时寻求其他补救措施。

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