高考加油地产二手成交环升荐股魏家

地产：二手成交环升 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 . 1，较上周大幅提升64. 0%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率+0.77%，较上周收益率收缩0.92pct，上周各板块收益率均实现正收益率，通信、电气设备、家用电器等板块领涨，地产板块收益率排名偏下，仅高于非银金融板块。当前股票组美国新的核战略建立在大幅削减美俄核武器的基础之上合万科A、保利地产、招商蛇口。

■一手房成交环降14.95%：全国41城一手房成交面积 91.58万方，同比下降 6.81%，环比下降14.95%，累计同比下降29.44%；其中一线4城成交面积52.79万方，同比上升1 . 0%，环比下降2 .86%，累计同比上升25.12%；二线19城成交面积254.28万方，同比下降4 . 2%，环比下降12.71%，累计同比下降 6.74%；三线18城成交面积84.51万方，同比下降 2.14%，环比下降15. 2%，累计同比下降25.55%。

■二手房成交环升 6.45%：全国15城二手房成交面积110.48万方，同比下降10.28%，环比上升 6.45%，累计同比下降14.6 %；其中，一线2城成交面积17.95万方，同比下降47.74%，环比下降10.86%，累计同比下降 8.06%；二线9城成交面积88.06万方，同比上升11.10%，环比上升5 . 7%，累计同比上升0.07%；三线4城成交面积4.47万方，同比下降5 .06%，环比上升 0.94%，累计同比下降54.64%。

■可售库存环升0.19%，去化周期减少0. 1周：1）全国15城可售库存套数同比上升26.80%，环比上升0.19%；其中一线4城同比上升 .49%，环比上升0.05%；二线8城同比上升28.00%，环比上升0. 8%；三线 城同比下降1.5 %，环比下降0.15%。2）全国15城可售库存去化周期 .14周，较上周减少0. 1周；其中一线4城去化周期 6.99周，较上周减少0.19周；二线8城去化周期 4.80周，较上周减少0.70周；三线 城去化周期18.98周，较上周增加0.19周。

■土地成交量跌价升：1）100大中城市供应规划建筑面积115 .86万平米，累计同比-24.46%，相对过去四周变化幅度为-57.46%；100大中城市挂牌均价1560元/平米，同比-14.52%，环比-4 .44%；2）100大中城市成交总建面706.72万平米，累计同比-71.15%，相对过去四周变化幅度为-82.99%；100大中城市成交总价2 0.70亿元，累计同比-5 .65%，相对过去四周变化幅度为-78.59%；100大中城市成交楼面价 264元/平米，同比+60.6 %，环比+12.09%； ）10俄罗斯轰炸机飞近英国0大中城市土地溢价率10.4%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0.00%、11.74%、0.29%。

■政策方面：海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，文件主要强调落实房地产调控的相关政策，包括暂停企业购房，新落户家庭限购，房屋规划限制，办公用房规定和房价维稳。

■投资建议：当前地产行业类似于11年末12年初，相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等； ）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H股）等。

■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期