降價退房頻發調控政策讓樓市變了樣

降价退房频发 ：调控政策让楼市变了样

导读

自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已延续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控且进入2018年后，调控频率有增无减据中原地产统计，截至10月初，年内累计房地产调控次数更是接近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高

始于今年年中的楼市降价退房现象，如今有逐步扩大之势

今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K210里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房这1案例开启了本轮降价“维权”的先河

此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价，购房者的“维权”行为不断出现

在以往的每一轮楼市下跌周期中，降价“维权”现象都不少见这其中 固然有前期价格上涨过快等个案因素，但同时也反映出楼市调控的抑制作用已经起到实质性效果

“不好的苗头”

“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权”中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型

从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁

依照业内的观点，这三个年份均为房地产市场的“小年”，在监管层出台楼市调控政策以后，市场出现下行为保证现金流，开发商祭出各种价格优惠策略，部分项目会直接降价

对于此轮出现的降价现象，兰德咨询总裁宋延庆认为，已传递出一些“苗头”

从区域上看，北京、上海的房价出现松动，甚至北京的限竞房都不好卖了，一二线城市外溢市场和城市圈内小城市的房价也在下跌，比如香河

从企业表现上看，TOP3房企中，恒大在时隔几年后又打出“无理由退房”的口号；碧桂园在部分城市已经出现降价此外，中介渠道的带客效果不明显，很多企业开始着手拿出最后的两招：发动员工和老业主

宋延庆认为，这几个征兆几乎就是降价潮来临前的“晴雨表”

有房企人士向21世纪经济报导表示，“直接降价”通常是企业最后的选择由于多年的操盘经验告知房企，直接降价通常会引发类似的维权纠纷

“如果不得已要进行调整时，最早选择是‘降配’”该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失

在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格、赠送装修、家电等等这些做法一样能够达到弥补利润率的目的首次开盘的项目则可以选择低开（低价开盘），或价格优惠策略等，这样不会引发业主“维权”近期的价格优惠策略，大多产生在首次开盘的项目中

该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法

两大调控措施起效

降价现象的出现，虽然有前期房价上涨过快、“限价令”等直接因素，但分析人士认为，综合来看，是长时间楼市调控带来的“质变”效果

自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已延续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控且进入2018年后，调控频率有增无减据中原地产统计，截至10月初，年内累计房地产调控次数更是接近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高

中原地产首席分析师张大伟认为，与以往相比，本轮调控还有两个显著特点一是调控深度不断下沉，在很多城市，差别化调控政策已下沉到区、县一级

二是履行层面不断强化，政策效果得以延续今年6月，7部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中

他表示，这两个特征使得本轮楼市调控的效果明显好于以往在部分城市，市场预期已经出现逆转

比如，由于对投资投机需求的抑制作用明显，且短期内市场供应大幅增加，北京楼市出现短时间的供大于求现象其直接效果在于，今年以来，北京的多个“限竞房”项目出现区域性滞销

“北京市场的需求总量是不变的，但在长期的调控以后，市场已变得较为理性”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道表示，购房者的预期稳定，不担心房价会暴涨，因此也不再有恐慌性购房的行为

西安某房企人士向道出其谨慎心态，“什么时候拿证以什么价格拿证都要慎重考量因为你不光要斟酌当期项目卖得怎么样，还要给下一期预留空间，另外还要符合各种限价要求”该人士说，以往市场好的时候，并不需要考虑那么多，但现在市场预期已变了

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