国内房地产市场面临大洗牌美食

国内房地产市场面临“大洗牌”

[摘要] 据中国房地产业协会预计，未来三年，内地至少有30%的房企将被淘汰，房企总数将由目前约5万家减至3.5万家。另据不完全统计，仅今年3、4两个月就有约15家企业并购或股权转让。有关报导也称，2011年以来，北京、武汉、四川已有上千家房企“人间蒸发”。

艾伦/文

据中国 房地产 业协会预计，未来三年，内地至少有30%的房企将被淘汰，房企总数将由目前约5万家减至3.5万家。另据不完全统计，仅今年3、4两个月就有约15家企业并购或股权转让。有关报导也称，2011年以来，北京、武汉、四川已有上千家房企“人间蒸发”。

从2012年上市房企中报来看，营业收入超10亿元的大型房企中，净利润同比增长的占比超过67.8%；而营收在1～5亿元的15家公司中，9家的净利润出现同比下滑，上涨的只有40%；剩下的那些营业收入在1亿元以下的小型房企中，上半年亏损超过50%，两极分化明显。

从当前楼市常态化的调控特点、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，中小房企一旦遇到资金链断裂，将会面临巨大且不可预知的风险。这使得房企两极分化趋势日渐严重，房地产市场经历新一轮的“大洗牌”也势在必然。

当前市场是强者恒强、弱者艰苦

从各房企去年的年报中不难发现，大型品牌房企业普遍成绩喜人，在调控政策不断加码的逆市之下，53家大型房企无疑成为了各方关注的焦点，其中万科、保利与绿地等房地产“大鳄”昂首挺进了千亿俱乐部。保利地产更是将2013年的销售目标调升20%之多，显得信心十足。

从 土地 市场上来看，2013上半年是拿地热潮，大型房企对于热门地块的入手迅猛而果断，纷纷表现出了对未来房地产业前景的看好，使得溢价率一高再高，地皇频出。业内人士分析，近来房企巨头频繁拿地，一方面是去年骄人的销售业绩给予的信心；另一方面是当前土地价格合理，觉得此时拿地能够获得较高的利润*。而土地市场的热点主要还是大中型城市，尤其是一线城市。品牌房企重返1、二线城市，突显了房企布局战略与1、二线城市的*价值。

与之相对80名工作人员冒雨巡查道路的，中小型房企日子却不太好过。虽然市场回暖，但却无力参与利润的分配：一方面可供销售的项目不多，另一方把所有的料都准备好了才下锅。?《饮食男女》070、 面包会有的面融资艰苦，无力拿地。归根结柢，还是资金紧张，没法具有大型房企那样的雄厚资本是其原罪。

资金与土地隐忧使中小房企更艰难

从资金方面看， 2013年第1季度上市房企的净利润率已下滑至13%左右。这对中小房企来讲，除开利润比降低以外，银行也会收紧开发贷款，尤其是收紧没有实力背景的中小开发企业的贷款，反过来又会使中小开发商的生存环境更加恶劣。而大型房企由于有雄厚的资金储备，受到的影响并不明显。

例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”“走投无路”的部分中小房地产企业试图借助民间资本，结果是没有渡过难关，反而负债累累，面临淘汰的地步。

从土地方面来看，拿地动作较多的基本为大品牌房企，且所拿基本为优良地块，此消彼长，中小企业的拿地机会也就愈来愈少。这意味着这些企业在未来几年内的市场份额也会越来越低，*终迫使一部分企业不能不退出市场，整个房地产市场集中度越来越高。

政府的调控政策，在稳定楼市价格的同时也加剧了房企的“优胜劣汰”，不少期望分一杯羹的企业纷纭铩羽而归，而熬过生存关的大型房企正在主导未来市场格局。如果中小企业没有办法解决融资问题，销售也没法变革创新的话，这些企业将会在市场调控周期大浪潮中被淹没，从而加速全部房地产行业大洗牌

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